淄博利群地块策划报告之项目定位及物业发展建议报告.docVIP

谨呈：淄博晟欣房地产开发有限公司 淄博利群地块策划报告 之 《项目定位及物业发展建议报告》 （完全稿） 深圳市安佳置业顾问有限公司 目 录 第一部分 项目分析 5 一、项目概况 5 二、项目地盘解析 5 1、项目地块区位图 5 2、项目四至 6 三、项目SWOT分析 7 四、本项目综合评价及发展战略分析 8 1、综合评价 8 2、总体策略 9 3、项目核心竞争点 10 第二部分 物业定位 11 一、物业定位 11 1、概念策划 11 2、本项目物业定位 13 3、物业命名 13 4、形象定位 13 5、商场档次 14 6、特点 14 7、推广语 14 8、商场业态组合定位 14 二、客户定位 19 1、本项目客户定位 19 2、客户特点及心态 21 3、目标客群主要特征分析 22 第三部分 物业发展建议 22 一、建筑设计要点 22 1、建筑总体风格 22 2、建筑功能 24 3、商场出入口 24 4、商场空间与铺位设计 24 5、人流引导 27 二、环境及景观设计要点 29 三、装修标准 29 四、物业管理 30 1、物业管理要点 30 2、物业管理公司 30 3、物业管理收费 30 第四部分 项目推广建议 31 一、入市时机评估 31 二、销售前提条件 31 1、工程形象 31 2、现场包装 32 3、售楼资料 32 4、物业管理提前介入 32 三、阶段性推广策略 33 1、推广周期策略 33 2、销售推广构思 36 第一部分 项目分析 一、项目概况 位置：位于商场东路与中心路交汇处东南侧 地形：梯型地块 总用地面积：198004平方米 新建建筑占地面积：7128平方米 新建总建筑面积：44000平方米 容积率：2.22 覆盖率：36% 绿地率：30% 二、项目地盘解析 1、项目地块区位图 本项目位于商场东路与中心路交汇处东南，地形为梯形，地块北侧为五金交电大楼，地块原为机电市场。目前工程拆迁工作已经展开。 2、项目四至 项目的东面：低层住宅，破旧，无商业氛围。 项目的南面：为2层住宅，较破旧，由于不临街，商业氛围淡，人流少，临中心路人流量较大。 项目的西面：隔中心路是美达赛特及沿街商业用房。商业氛围浓厚，人流较大。 项目的北面：项目西北是美食街商场东路，有淄博商厦，商业房，其中，美食街人流量非常大，商业氛围浓厚，是区域最繁华地段；商场东路人流量相对较小，商业氛围较淡。 三、项目SWOT分析 S（优势） 地段好——项目处于淄博最成熟商圈，人流量大，对周边区县辐射力强。 规模大——项目总规模4万多平方米； W（劣势） 项目西面的中心路为单行路，交通受管制 项目北面为五金交电大楼阻挡，缺乏展示条件； 项目主要展示面面向中心路，展示性不强； O（机会） 1）美食街、中心路每天数万人流为本项目带来庞大的潜在消费者； 2）淄博市政府积极发展第三产业、促进商贸零售业繁荣、搭建大商业组团的发展规划为本项目带来良好的发展契机； 3）发展商的社会资源比较好，项目操作阻力较少； 4）周边同类竞争性物业少，前景可观； 5）潜在客户对于本项目地段比较认同； 6）项目的设计处于初级阶段，可根据项目定位进行调整； T（威胁） 1）淄博商战已如火如荼； 2）淄博商业物业推出量呈现出供过于求局面； 3）推广费用高、推广难度大； 4）对后期经营水准要求比较高； 四、本项目综合评价及发展战略分析 1、综合评价 本项目位于淄博商业老区，依托老区商业环境的无形价值；但周边商场较多，竞争激烈。同时，项目规模较大，展示性较差，使得本项目个性突出，优劣分明。 2、总体策略 基于上述分析，建议本项目总体策略为“抓住机会、发挥优势、突破劣势”的强势策略，凸显核心商圈商业的优质形象，以项目新商业概念的特色吸引人流，树立本项目独特新形象，成为人们在本商业区行为活动的识别标志符。 发挥优势的对应行动： ACTION 1：将商场西（临中心路）作为主入口，入口形象进行精心设计，对外直接展示（一层裙楼装修）； ACTION 2：建筑设计在考虑平面功能要求外，强化建筑物外立面形象设计，成为本商业区的一个标志符； ACTION 3：在中心路、商场东路、美食街等路段设置人流引导标识或大型广告牌，引导人流进入； 规避劣势的对应行动： ACTION 1：将项目车行入口设置在主入口及商场东路入口，出口设置在次入口，并设置较多的地面停车位； ACTION 2：对五金交电大楼进行重新包装，与商场风格一致； ACTION 3：商场立面设计要有特色，并加强对西侧广场的设计与处理，以鲜明的形象吸引人流，以独特的形象增强展示； 抓住机会的对应行动： ACTION 1：加强项目导示系统，吸引并将人流导入商场东路； ACTION 2：充分利用政府资源，以政府工程的形象示众，增强投资者