酒店营销推广：益阳华天大酒店市场营销策划报告.docVIP

益阳华天项目 营销策划报告 （产权酒店部分） 长沙新路标置业咨询有限公司 二OO六年七月 目 录 第一部分、市场分析篇 ·········· 3 一．益阳市总体经济状况 二. 需求分析 三. 益阳房地产市场研究 第二部分、项目产品篇 ·········· 23 一、项目SWOT分析 二、产品差异化定位 三、项目的特色打造 第三部分、项目市场定位 ·········· 26 一、项目定位 二、形象定位 三、项目目标客户定位 四、项目营销价格建议 第四部分、项目投资分析 ·········· 28 一、项目可销售标准客户部分确定 二、销售投资模式设计 三、投资价格定位与回报测算 四、酒店经济效益分析 五、产权式酒店项目参考 第五部分、项目整体营销策略 ·········· 38 一、总体营销策略 二、分阶段营销部署 三、阶段营销任务 四、产品销售策略分析 五、价格策略 六、不同阶段销售策略 第六部分、营销体系建立 ·········· 43 一、营销队伍的组建 二、确定现场销售组织管理 三、确定业绩奖惩制度 四、制定阶段销售目标，制定推盘节奏及控盘策略 五、制定销售模式 六、制定具体价格策略 七、制定具体销售策略 八、制定阶段资金回笼计划 第七部分、整合营销推广部署 ·········· 44 一、现卖场的形象包装 二、主要销售道具准备 三、项目具体宣传推广计划 四、推广主题语建议 第八部分、投资商配合事项 ·········· 49 第一部分：市场分析篇 一：益阳市总体经济状况 1.1益阳市概况 益阳位于北纬27°58′38″至29°31′42″、东经110°43′02″至112°55′48″，东西最长距离217公里，南北最宽距离173公里，从地图上看，像一头翘首东望、伏地待跃的雄狮，威踞于湖南省中北部。它北近长江，同湖北省石首县抵界，西和西南与本省常德市、怀化市接壤，南与娄底市毗邻，东和东北紧靠省会长沙市及岳阳市。 　　全市土地总面积12144平方公里，为全省总面积的5.83%，其中山地占39.71%，丘陵占10.05%，岗地占6.7%，平原占32.44%，水面占11.10%。 益阳是远近闻名的“小有色金属之乡”。已知的矿床、矿点有140多处，已探明的矿床、矿点40余处，其中中型矿床5处，小型矿床15处，矿点和矿化现象120多处。主要矿藏20多种，锑、钨、钒、石煤的储量占全省第一。此外，山区的石料和湖区的潮土，资源较为丰富，是发展建筑材料工业的重要原料。桃江是全国著名的第三大楠竹县益阳水资源丰富。全市水资源总量为2779亿立方米，其中年均地表径流量约为91亿立方米，平均每亩耕地拥有水量1770多立方米。另外，资水、沅水、澧水和荆江三口每年给益阳市带来过境容水2200多亿立方米，蕴含丰富的水能发电资源。据测算，仅资江可供发电贮量就达100万千瓦，现因在其上游建了2 个水电站（柘溪电站、马迹塘电站），开发量已达50万千瓦。 苎麻产量居全国首位，芦苇、黄（红）麻、糖料产量均居全省第一南竹、茶叶产量居全省第一。大通湖面积达12.4万亩，是全省最大的内陆养殖湖泊。全市盛产乌鲤、鳜鱼、大口鲶、优质鲫鱼、优质鲤鱼等名贵鱼和甲鱼、乌龟、河蟹、青虾等特种水产品。 说明：GDP作为衡量经济发展水平的核心指标，一直被各级党政领导和社会各界所关注。如果透析与一些主要指标的关系，能清楚地折射出益阳市经济发展与全省、全国的差距。每百元GDP提供的存款 从上表可看出，该指标呈现两个明显特征：一是益阳市每百元GDP提供的存款大大低于全省、全国平均水平，只相当于全省的45.8%、全国的23%。二是近几年益阳市该指标呈逐年递减之势，而全国、全省却不断上升。这充分说明益阳市在整体经济不断发展的同时，经济货币化水平偏低、资金积累能力弱、金融资源相对不足的问题依然突出，且有进一步弱化的趋势。每百元GDP所占用贷款 上表数据同样显示，益阳市此指标不但明显低于全省和全国平均水平，而且也呈逐年下滑态势。在经济学上，该指标越低，说明该地区产业优势不明显，经济效益不高，吸纳和消化信贷资金的能力明显不足。事实上，益阳市产业结构不优已是有目共睹。2004年，益阳市第一、二、三产业的比重分别为26.2∶29.2∶44.6，而全省为20.6∶39.5∶39.9，全国为15.2∶53∶31.8，第二产业所占比重比全省和全国低了10.3和23.8个百分点。在银行业日趋商业化的今天，经济效益的高低已成为企业取得贷款的重要条件。2004年，益阳市规模以上工业经济效益综合指数只有105.4%，比全省低近50个百