农贸副食批发市场经营及招商策略.ppt

■招商执行---体验提升策略 考虑的核心：变卖场为体验馆 “关键遭遇”—招商中心 考虑的核心：打造“电子交易”市场买卖体验 体验网络信息平台 “关键时刻”—活动体验 ■招商执行---圈层扩大策略 商户入驻行为分析模型 外部影响 市场 环境 圈层 家庭 影响活动 自我概念与 经营方式 内部影响 动机 个性 情绪 态度 需要 欲望 决策过程 影响 关键人的影响 项目的影响 环境的影响 进驻行为 ■招商执行---圈层扩大策略 报纸广播电视广告 通过广告信息类实现受众认知圈层扩大 口碑人脉宣传 通过内外部的关键人（公司员工、招商人 员、成交大户）对项目进行认知宣传 行销人员推广 通过招商人员一对一重点有针对性的走访宣传 活动推广 “安全示范基地启动仪式”、“食品安全文 化节”等公关活动以及促销活动 孟克烛拉农贸副食批发市场 2010年招商政策建议 第三部分 一、政府对项目制定的产业招商政策 政府给予经营商户三年免税 政府对商户工商变更实行一站式服务 政府下力度整顿不卫生、不安全的专业市场（包括富兴、再就业、 鑫通等） 二、项目为进驻商户制定的招商政策 开发商给经营时间满一年的大商户租金全免 开发商给肉类经营者提供免租金的冷库 开发商强力扶持入驻商户，免第一年管理费，并为市场做大力宣传 开发商针对最早入驻的小商户给予招商租金折扣 ■优惠政策 一、与大客户 合同期为1-2年.基本期1年，执行最高招商价格；2年期，实行第二年9折 优惠。 大客户满1年的返还第一年全部租金，第二年优先进驻，并按第一条实行 优惠。 招商中可介绍十组以上（含）其他客户的，给予现金奖励，具体奖励数 额为所介绍或带来客户签约总金额的10%（只限第一年）。 二、与一般商户 合同期为6个月到1年。基本期六个月，执行最高招商价格；1年期，实 行后半年9折优惠。 一般商户介绍其他商户进驻，五户以上（含）奖励大部地自己铺位面积 的半年租金；十户以上（含）免自己商铺一年租金。 ■合作方式 孟克烛拉农贸副食批发市场 项目运营收益测算 第四部分 1、保守测算：假设四十年租金不变，维持在一个平均水平，三层平均租金 为50元/平米/月。那么57000平米的年收益为3439万元。 40年总收益：13.76亿元。 返给农民的总数为：*4.602=3.65亿 40年净收益： 13.76亿元-3.65亿=10亿元 2、常规算法：三年之后，返租每五年一个周期，无论招商和返租比例都是 一个比较稳定数字。按租金的一般递增规律测算后37年的变化及交易总额。 ■项目运营收益测算 第一个阶段——五年：平均租金应该能维持在40元/平米/月，返租五年定为平均11%，五年共计55%。 租金收益：40元/平米/月*12月*57000平米*5年=1.37亿元 返租额*55%=4364万元 五年净收益为：1.37亿元-4364万=9336万元 第二个阶段——十年：平均租金基本能维持在60元/平米/月，返租十年平均定为封顶的12%，十年共计120%。 租金收益：60元/平米/月*12月*57000平米*10年=4.1亿元 返租额*120%=9522万元 十年净收益：4.1亿-9522万=3.14亿元 第三个阶段——十年：平均租金基本能维持在75元/平米/月，返租十年平均定为封顶的12%，十年共计120%。 租金收益：75元/平米/月*12月*57000平米*10年=5.13亿元 返租额*120%= 9522万元 十年净收益：5.13亿元- 9522万元=4.18亿元 第三个阶段——12年：平均租金基本能维持在100元/平米/月，返租12年平均定为封顶的12%，12年共计144%。 租金收益：100元/平米/月*12月*57000平米*12年=8.2亿元 返租额*144%=1.14亿 十二年净收益： 8.2亿元- 1.14亿=7.06亿元 四十年总收益：9350万元+9336万元+3.14亿元+4.18亿元+7.06亿元=16.2亿元 ■项目运营收益测算（常规算法） 鄂尔多斯市 食品安全示范基地 孟克烛拉农贸副食批发市场 案名 孟克烛拉农贸副食批发市场 招商