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2014旅游地产开发模式转变势分析 2014-02-24 房金所 　　20年来，中国旅游地产开发伴随着城市化高速发展，但由于受到资金、土地、融资渠道等方面的制约，旅游地产的短周期“商品化”开发长期成为主流，“物业销售”成为这一过程的集中体现。然而，配套、管理等原因导致了“低效使用”和“低流动性”，物业资产价值和交易无法再次实现。在新的市场形势下，旅游地产开发模式转变势不可挡，未来“资产化”开发趋势将成为必然。 　　“魔咒”之下的“理性”选择 　　中国旅游地产开发受到诸多限制，金融环境简直可以说是挥之不去的“魔咒”，这一定程度上逼迫旅游地产开发“理性”地走向商品化道路。 　　资金成本高。国内实际市场融资成本超过8%（民间融资、基金信托等更是在12%以上），而近年来美欧等主要金融市场的质押贷款利率持续走低，利息水平约为3.2～3.6%，甚至出现过1.75%的低水平。高资金成本决定了企业为了减轻财务成本压力，必然进行短周期操作，快速回笼资金，平抑风险。 　　投、融资渠道缺失。投、融资渠道缺失导致家庭资产配置结构中房产、存款占比近9 0 %（无其他合理的投资渠道）。美国直接融资规模是间接融资的近4.5倍（2011年数据，同期中国约为1.4倍），直接融资渠道和间接融资获取资金的比例为75%∶25%（2009年末数据，同期欧洲主要国家为60%∶40%，中国为22%∶78%）。中国企业融资只能依赖银行，而银行融资常受到各种政策的限制。 　　土地获取不可控。政府作为土地的所有者，是中国土地出让的权利主体，也是企业能否拿到土地的核心影响因素。土地出让方式、政策调控、政府换届等不可控因素，使得企业在大规模的旅游地产开发中无法确保持续获取土地，只能转向短期开发来实现利益。 　　资源、服务提供商缺失。开发企业几乎自行购置所有设备，自己经营管理，很难通过资源整合节约投资，导致企业的资金、运营管理压力沉重。比如华侨城，为配合“华侨城项目”开发先后建立了文化公司、演艺公司等30多个旅游服务团体，而其他条件不足的开发企业往往只能通过“概念”、“营销?? ”来实现开发目标。 　　“商品化”开发产生诸多问题 　　前期开发的旅游地产由于配套要求、使用目的、使用频率都与城市型居住产品有着本质的差别，套用城市型的“商品化”开发模式，在取得短期利益的同时也会产生诸多问题。 　　由于资金压力沉重，企业尽量开发畅销的旅游地产产品（如别墅、类别墅等），并通过营销提高去化速度和价格，而很少考虑产品的实际使用和管理。嘉兴平湖的九龙山庄定位为国际一流的居住、度假型综合社区，包含高尔夫、威斯汀酒店、游艇、马球、商业、住宅等，并融佛教文化与主题公园为一体，立志打造成世界顶尖的旅游度假娱乐城。“旅游+地产”的开发模式让开发企业前期快速回笼资金，带来良好的经济收益，但在后期经营过程中，马术、游艇等项目由于缺乏相应的经验，不仅没有与住宅形成良好互动，也与住宅一样没有得到有效管理与使用。 　　在这种模式下，开发企业的目标就是短期收益最大化，通过强化展示等各类营销手段实现资源捆绑与嫁接，不会考虑项目的长期经营、管理。与其他商品交易一样，旅游地产产品（公寓、高层住宅、别墅等）在销售之后，其权益（所有权、经营权、管理权、收益权）都一次性转移给消费者，开发企业退出的同时也将风险一并转移给了购房者。 　　很多项目过于强调对资源的占有和依赖，而弱化内容、产业、服务、运营对项目的支持。由于缺乏产业内容，依靠“资源+地产”的同质化开发方式实现区域价值提升，物业销售的同时带来是大量空置和低使用率。近年来，山东在烟台龙口及海阳、威海乳山及文登等地大规模开发“滨海旅游地产”，主要针对东北、华北、西北等养老客户进行销售。迫于资金回款压力，许多物业在完全不具备使用条件时就进行销售（比如没有安装煤气管道、5公里范围内没有任何商业配套等），导致物业大量空置。再比如，2007年以前大量高尔夫物业在市场上销售，曾经吸引一批批高尔夫及高尔夫物业爱好者。但是抽样统计显示，有超过50%以上的高尔夫物业甚至从来没有真正使用过，包括著名的春城高尔夫等项目。项目的大量空置无法体现产品的实际使用价值，也无相关的租金发生，导致后期再次销售时根本没有租金参考，后期交易无法实现。 　　“资产化”突围的两个前提 　　近两年来，以“旅游”名义开发“地产”的模式越来越难以实现。随着房地产下半场的到来，“资产化”开发模式将成为必然选择。“资产化”开发要求旅游地产开发更加重视“资产”属性，注重经营管理和增值效应，让旅游地产产品在使用、经营中保值、增值，并能够交易和变现。 　　房地产市场具有典型的金融属性，旅游地产的“资产化”开发同样需要外部环境特别是金融环境的改善，以方便开发企业实现现金流平衡、资产增值保值目标。首先，需要通过金融体制改革特别是利率改革