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土地价格与商品房价格之间关系研究— 以武汉市为例 1 2 盛厚德 ，张景国 1武汉理工大学土木工程与建筑学院，武汉（430070 ） 2 约克夏染料（上海）有限公司，上海（201108 ） E-mail ：shdxy2002@163.com 摘 要：通过理论分析发现, 土地价格和商品房价格之间存在明显的正相关关系。在实证分 析研究的基础上, 提出土地价格是房地产价格的核心组成部分、土地价格是影响房地产价格 的重要因素的论点。国家对房地产市场进行宏观调控, 可以从土地入手。 关键词：地价；房价；调控；武汉 0. 引 言 土地作为房地产业的一种核心投入要素, 其价格对房地产价格的形成有重要的影响。 1. 土地与房地产业的关系 1.1 土地是一种生产要素 西方经济学认为土地是一种要素, 土地市场是一种要素市场。土地作为生产的“三要素” 之一, 对国民经济的发展具有重要的、基础性的影响。土地作为房地产业的一个重要的投入 要素, 是房地产业的基础, 又因为土地的完全不可替代性, 成了房地产业的核心。 1.2 土地和房屋是互补品 在经济学上, 产品或生产要素之间的关系主要有3种:替代品、互补品和无关品。无关品 是指两种产品或生产要素不存在任何关系, 比如电视机与杯子。替代品, 就是对于消费者而 言, 可以互相替换的, 比如鸡肉与鸭肉。如果鸡肉的价格上涨了, 消费者可能放弃购买鸡肉 转而去购买鸭肉, 在经济分析中表现为价格同需求量呈反向变动的关系。互补品是必须同时 使用的产品, 比如照相机与胶卷的关系。这种关系的产品特点是, 如果其中一种产品价格上 涨, 则消费者会减少对它的消费, 同时也相应会减少对另一种产品的需求,反之亦然。 很明显, 房子和土地是互补关系。对于一宗房地产而言, 地上附着物(房屋)与其依赖的 土地,是不可分离的。如果土地价格上涨, 就会带来房屋价格的上升,房屋的价格和土地的价 格存在着正相关关系。 2. 地价与房价的关系分析 由于数据取得的原因, 下面就从住宅类房地产价格的构成入手进行分析, 探索土地价格 对房地产价格的影响。 2.1 地价和房价的数理关系 房价主要是由地价( 原土地使用者补偿费用、土地开发成本、土地出让金) 、建安成本 和各种税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润) 构成的[1] 。设P 代表房价(元/m2 建筑面积),V代表地价(元/m2土地面积),C代表建筑物的建安成本(元/m2 建筑面积),Y代表所 有的税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)率(%) , F代表容积率(%) 。为了便 于比较分析,将地价V( 元/m2 土地面积) 转化为楼面地价V0(元/m2 建筑面积),其公式 - 1 - 为:V0=V/F(1)，房价的构成表达式:P= V0+C+(V0+C)Y=(1+Y)V0+(1+Y)C (2)将公式(1)代人公 式(2),可得：P=V(1+Y)/F+(1+Y)C(3)设(1+Y)/ F=m,(1+Y)C=n,m 和n为任一不为零的常数,则： P=mV+n(4)从公式(4)中,可以得到以下2个有效结论: 一是地价与房价之间为线性正相关关系; 二是地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同。 2.2 地价弹性分析 [2] 价格弹性是衡量