我国商品房空置率计算方法研究.pdfVIP

2009年4月 经 济 论 坛 Apr．2009 总第 455期 第 7期 Economic Forum Gen．455 No．7 我国商品房空置率计算方法研究 文／韩 笑 摘【 要】本文首先分析了商品房空置率在房地产市场中的作用，据此明晰空置率的含义，并在此基础 上根据我 国的实际情况确定空置率的计算方法；其次以上海市住宅市场为例，计算上海市商品住宅的实际 空置率和 自然空置率；最后通过实际空置率和 自然空置率二者的对比，来观察和分析房地产市场的供需关 系，并给出相关的政策建议。 【关 键 词 】商品房；空置率；计算方法；政策建议 【作者简介 】韩笑，中国人民大学土地管理系硕士研究生，研究方向：不动产投资、土地流转与政策。 一 、 空置率的界定和计算方法 积与我国 《房地产开发统计报表制度》的定义一 (一)空置率的界定 致，是 以‘前年度竣工和本期竣工”的多年累积 ； 根据我国 《房地产开发统计报表制度》，空置 而分母中的可供销售、出租的商品房面积也包括两 面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房 部分，即上一年商品房空置面积加上当年的房屋竣 屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面 工面积再减去不可销售的面积。 积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但 二、自然空置率 不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共 (一 )自然空置率的定义 配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或 从市场交易角度看，空置率过高对卖方意味 出租的房屋面积。 着利益损失，这时商品房的建设会相应减少以缓解 从上述定义可以看出，国家统计局和建设行政 供过于求的状况；而空置率过低，则意味着买方没 主管部门设立 空‘置面积”这一指标，是为了考察 有或很少有选择的余地，很难在适当的租金水平 房地产开发行业的投资规模和市场销售状况，从开 下找到满意的物业，必然抑制买方的需求愿望，这 发商角度观察是否出现了投资过剩，而并非用于考 样又会刺激新商品房的开发。因此，从理论上讲， 察城市居民的居住水平和房屋利用状况。根据这个 在市场这只看不见的手的作用下，在过高和过低的 应用 目的，本文将空置率界定为从供给和需求的角 两个极端之间必然存在一个正常的空置率使得市场 度来考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状 能保持稳定，一方面保证买方充分的选择权利，另 况的工具 。 一 方面又能保证卖方的利益不受损失。这一正常空 (二)空置率的计算方法 置率称为 自然空置率。 按照上述空置率的界定，本文的空置率是指当 (--)计算 自然空置率的必要性 年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租 根据国的研究机构的研究结果，商品住房空置 的商品房的空置程度，是从供给角度讨论投资是否 率的合理区间一般为3％～10％，如果商品住房空 过剩的工具。也就是说 ，商品房空置率是指报告期 置率小于3％，则可供购房者选择的商品住房较少， 商品房空置数量 占报告期可供销售、出租商品房数 购房者不能买到满意的商品住房，不利于房地产市 量的比重。在商品房空置率中还可按物业分组，细 场的发展；如果商品住房空置率大于10％，则商品 分为商品住宅空置率、