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物业管理合同析辨 关涛 烟台大学 教授 　　物业管理的重要作用已为发达国家的实践所肯定, 国家建设部已决定向全国推广物业管理。其中, 物业管理合同是物业管理制度的核心内容。本文试就物业管理合同的法律特征及有关问题进行剖析。 　　一、合同主体间的法律地位 　　物业管理合同的主体即合同的双方当事人。一般认为, 物业管理合同是业主同物业公司之间订立的, 物业公司为业主管理物业, 由业主支付相应报酬的协议。物业管理一词出自香港, 虽然这种叫法在理论上未必严谨, 但在实践中已成自然。物业即房地产, 多指区分所有的高层建筑。业主则为房地产权利人, 大部分是建筑物的区分所有人或使用人。同一建筑物内部结构的关联性使得众业主在行使其权利时形成一种立体式的相邻关系, 因而他们相互间存在一种抽象的共同利益, 维护这种共同利益是同一建筑物中各业主行使其权利的前提。但是, 由于各业主的经济状况不同, 以及对物业利用的目的、方式的不同, 所以在维护这种共同利益时, 各方的意思很难统一, 因此, 为协调各方利益, 解决冲突, 维护共同的生活秩序, 客观上要求全体业主成立一个团体组织来处理他们的共同事务, 于是, 必须明确同一建筑物内包括各位业主在内的群体具有团体性质, 当然也可以将这个范围扩大到独立的住宅小区。那么, 这种团体是否具有民事主体资格、属于何种民事主体则不无疑问, 国外有关立法对这一问题的认识也并不