上海市住房价格影响因素分析.pdfVIP

2Oll(2) 陕 西 农 业 科 学 · 社会纵横 · 上海市住房价格影响因素分析 曹玉龙 。徐 飞 (上海交通大学 安泰经济与管理学，上海 200030) 摘 要 ：通过 筛选上海 市房地产行业 的相 关数据 。综合考虑 宏观层 面、房地 产供给 以及房地 产开发 成本 等 因 素 ，运用 SPSS软件 中相关性分析 、因子分析以及回归分析方法，对上海市住房价格的影响因素进行 了实证研 究 。研 究结果表 明，上海市住房价格的主要影响因素有土地交易价格 、当年住房竣工建筑面积 、个人住房公积 金贷款利率以及个人住房贷款利率 关键词 ：住房价格 ；影 响因素；相关性分析 ；回归分析 P滤波，分析我国房地产均衡价格水平 ，以及房地 1 文献 回顾 产价格偏离均衡价格 的程度 ，认为我国房地产市 20世纪 90年代 以后 ，很多学者就开始采用 场价格的偏离主要受部分地区的影响，存在 “局部 宏观经济模型来研究房价 的变化的影响因素 ，多 泡沫”。 数学者普遍认为宏观经济变量在一定程度上会影 白霜 ](2008)采用 《2007中国统计年鉴》中 响房价的波动。国外学者在这方面的研究主要是 除港 、澳、台外的31个省 (市、区)的经济基本面和 以宏观经济变量为 自变量，房价或其变化率为 因 房地产价格的 Panel数据 ，运用 回归分析方法 ，对 变量 ，通过回归方法来研究它们的关系。而 目前 房地产价格的决定因素进行 了实证分析。研究结 国内关于房地产价格的讨论大多数是定性分析， 果表明，房地产价格 的主要影响因素为消费者购 利用计量经济模型分析房地产价格合理性的研究 买力 、产品成本、企业数量 、人均资源 占有量 、投资 比较少。代表性的研究主要有 下几个。 状况以及税收政策。 蒋丽红和高霞[1](2007)以全 国 35个重点城 刘纪辉[5(2008)利用多元线性 回归方法研 市 1999年一 2005年数据为基础 ，研究城市住宅 究了商品房竣工面积、销售面积、建筑业贷款及利 价格水平的影响因素。研究显示 ，代表城市经济 率因素对泉州市地区商品房平均价格的影响，研 发展水平和居民收入水平、单位面积土地投人 、城 究表明，商品房竣工面积、商品房销售面积、建筑 市区位和城市环境等侧面的职工平均工资、单位 业贷款对商品房价格有着显著的影响。 面积固定资产投资 、人均铺装道路面积、距海岸线 2 研究设计 的距离 、通过城市的国道数量、建成区绿化覆盖率 这 6个 因素是影 响城 市住宅价格水平 的主要 因 2．1 因素筛选 素；张媛媛L2(2007)基于商品房市场有众多的影 基于国内外学者对房地产价格影响因素的研 响因素 ，着重分析了房地产市场 和土地价格这 2 究 ，我们筛选了以下几个 因素作为住房价格的影 个 因素对商品房价格 的影响机制 ，并利用数据进 响因素 ：个人住房贷款利率 (5a以上)X、个人住 行 Granger因果分析 ，检验结果表 明：商品房需求 房公积金贷款利率 X、土地交易价格指数 X。、房 量的增长会提高土地价格，而土地价格的提高又 屋租赁价格指数 X、当年住房竣工建筑面积 X。、 会引起住房价格的提高； 存量住宅房成交面积 x以及住宅投资额 X。 鞠方，欧阳立鹏 ](2008)借鉴 已有的理论与