2006理论和实务部分计算题.docVIP

53题的计算过程是：10000*3*8000*（1+2%）2得出答案才为标准答案里的D，可我认为根据该宗地的控制性详规，算出来应该是10000*3*6000*（1+2%）2得出答案B，您的看法怎样？ 另外54小题，能不能指教一下测算过程是什么？ 53．54．以掌握知识点为主！任何人都有犯错的机会，不要过于相信参考答案！但是53题按照题目给的规划指标，怎么算都不可能全部以8000元来销售得到总开发价值的。所以参考答案应该是错了。 2题，在下提供一个思路：建设方案可以考虑多层和小高层相结合，以满足最有效使用的原则。假设：多层住宅每层建筑面积500平方米，小高层每层建筑面积1000平方米。规划指标尽可能用到最大值：容积率应该定为3.0 （总建筑面积30000平方米），建筑覆盖率为 40% （占地面积4000平方米）。 方案（一） 2栋10层楼小高层（建筑面积20000平方米）、合8000*20000=16000（万元）；4栋5层楼多层（建筑面积10000平方米）、合6000*10000=6000（万元）.合计：22000（万元）.（估价时点的市场价格）????????????????????? 建筑覆盖率为（2*1000+4*500）/10000 = 40%?????????? 方案（二） 2栋11层楼小高层（建筑面积22000平方米）、合8000*22000=17600（万元）；4栋4层楼多层（建筑面积8000平方米）、合6000*8000=4800（万元）. 合计：22400（万元）. （估价时点的市场价格）????????????????????????? 建筑覆盖率为（2*1000+4*500）/10000 = 40%?????????? 注意：多层和小高层的建筑面积数量分配，多层面积太少，虽然是尽可能地最有效使用，但是住宅小区给人直观的感觉是不会好的，住宅开发项目的规划也不会是好规划。?? 则53. 考虑开发期结束（2年后）市场价格每年上涨2%，则总开发价值：?? 方案（一） 22000*（1+2%）2 = 22888.8（万元）最接近答案C （23305）。 方案（二） 22400*（1+2%）2 = 23304.96（万元）最接近答案C （23305）。 所以，总开发价值可以选择答案 C （23305）。与参考答案（D）对不上。???? 54. 解题思路： 地价 = 总开发价值-1000*30000 - {地价*[（1+ 6%）2 -1] +1000*30000*[（1+ 6%）1-1]} - 总开发价值*6% -总开发价值*30% ???????????????? 1.1236地价 = 总开发价值（1- 36%）- 3000（1+6%） 方案（一） 将总开发价值22888.8（万元）代入上式，地价 = 11207（万元） 方案（二） 将总开发价值23304.96（万元）代入上式，地价 = 11735（万元） 与所有备选答案都有较大的差距，选最接近的也只能是8992（D）。与参考答案C还是对不上的。在下也很犹豫，没把握。但以53题的结果为基础，反复检查，似乎自己思路没出错。所以只能以此供大家参考。 《实务》1、单选第9、12、16、17题怎么算 ??????? 2、单选第10题我怎么算都是答案D.1013，为什么标准答案是C.1007，这么简单的题是不是答案错了？ ??????? 3、计算题最后一题基准地价系数修正法中期日修正我觉得不对，房地产估价师的教材上对环比和定基指数有说明，平均每月上涨1%，应该是定基（乘数关系），（1+1% x n）；如果说“平均每月比上月上涨1%”则应该用环比（指数关系）,(1+1%)^n。 ???????请指教，多谢了！！ ? 你在考验在下的眼力啊？字打得这么小！！！[em01] 9.?????? 自己再去想明白，是常识问题； 10. 1030 * 50% + 1000 * 30% + 990 * 20% = 1013 参考答案有误！！！? （1）根据《协议出让国有土地使用权规范》（试行）中： 8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理 调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定： 应当补缴的土地出让金额 = 批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格 - 批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格 （2）根据《城市房地产管理法》第42、43条。 解题思路：住宅用地原出让合同是70年，已过10年，做60年修正。改变为商业用地的出让年限最高是40年，同意改变用途的批复应该减去10年，做30年修正。 则： 150 * K30/K40 - 80 * K60/