项目评估与决策控制程序.docVIP

文件名称：项目评估与决策控制程序 文件编码：QS/BD.00.B09.01 版次：A 总页数：7 修改状态：0 主控部门：市场开发部 1目的 本程序规定项目评估的质量控制要求，通过实施本程序，向决策人提供客观的可行性论证，实现科学决策。 2适用范围 本程序适用于公司项目可行性论证和经济测算及决策工作。 3职责 3.1公司主管副总经理主持项目的评估工作，总经理办公会对项目开发与否进行决策。 3.2市场开发部是项目评估的主控部门，负责项目评估的具体工作。 3.3规划设计部、工程管理部、工程造价管理部、经营部、财务部、销售部、企管部参与进行项目评估。 3.3.1市场开发部负责提供： a项目市场环境信息； b开发项目的土地转让，有关地价方面的资料信息； c开发项目的市场调研结果； d市场对不同类型，不同档次物业需求状况； e拟开发项目目前和未来某一时期可能完成的租售价格； f对拟开发项目进行经济测算，编制可行性研究报告。 3.3.2规划设计部负责提供项目所在地区的道路现状及规划咨询情况。 3.3.3工程管理部负责提供拟开发项目施工可行性，现行技术条件下最短工期和最适宜的工期及有关技术洽商可能引起的成本变化的信息。 3.3.4工程造价管理部负责提供建安成本，并分析原材料价格、定额调整等可能引起的成本变化。 3.3.5经营部负责提供有关动迁成本信息。 3.3.6财务部负责提供有关管理费用和财务费用信息。 3.3.7销售部负责提供有关销售费用信息。 4工作程序 4.1市场开发部将搜集到的有关拟开发项目的信息经主管副总经理审核，报总经理办公会确定。 4.2市场开发部部长接到主管副总经理通知后，正式确定评估任务，同时明确如下事项： 4.2.1具体项目评估的主要内容和相关要求。 4.2.2已具备的初步资料与文件、图纸。 4.2.3有关合作方的联系人、电话、通讯地址。 4.3市场开发部部长向部门岗位有关人员安排任务，明确以下要素： 4.3.1项目评估内容 4.3.2时间要求 4.3.3其它需要搜集的资料 4.4明确评估对象的性质 市场开发部接到任务后，须针对下列问题调查分析，确认评估对象的性质： a联建； b新小区开发； c旧城危改； d安居工程； e以上某几项综合。 4.5明确评估目的 评估人员根据本公司经营策略明确评估目的，为进一步制定评估计划分析方案做准备。 4.6制定评估计划分析方案 评估人员根据评估目的与性质，制定评估分析计划方案报市场开发部部长审核，方案内容如下： 4.6.1评估分析流程； 4.6.2时间进度安排； 4.6.3需其他部门配合的内容（见3.3）与时间进度。 4.7根据评估计划方案，进行实地勘察，搜集下列资料与文件： 4.7.1项目区位 4.7.1.1地理位置、四至范围、交通状况； 4.7.1.2与周边其他项目的相关性； 4.7.1.3环境与绿化状况。 4.7.2建筑规划条件 4.7.2.1项目处于理论研究阶段，则搜集锦州市城市总体规划有关要求（用地性质、建筑类别、容积率、限高、临街与否、遮挡情况等）。 4.7.2.2如项目已有审批的规划方案，则搜集规划部门下达的规划设计条件和规划方案。 4.7.3市政条件 4.7.3.1如项目已到市政管理部门进行咨询或召开过市政协调会，则以相应咨询结果或会议纪要为依据。 4.7.3.2项目所在地自来水、雨水、污水、供电、煤气（天然气）、电信、人防、供热及管道、道路状况和近期规划情况（容量、管径、位置、管线走向）。 4.7.3.3如项目评估只要求初步结论或4.7.3.2中有关资料暂不具备,在评估中采用工程管理部和经营部提供的经验数据。 4.7.4市场条件 由市场开发部提供有关整体经济环境、特定物业需求及价位水准。 4.7.4.1市场要求：调研提供有关整体购买力，消费者类型，各档次物业近期与中远期需求。 4.7.4.2市场价位调研：确定拟开发项目物业类型在目前、近期和将来一段时期内的价位水平及供需变化等因素对价位的影响。 4.7.5建设周期 应结合市场需求、建筑行业平均技术安装水平，开发商计划、银行利率等综合确定，评估人员应根据实际情况，征求相关部门意见，必要时请示主管副总经理。 4.7.6土地开发成本 4.7.6.1征地费用（菜田基金、土地占有税、防洪费、复垦费）； 4.7.6.2地上物补偿费用（青苗、私房作价、宅基地、社会企业）； 4.7.6.3土地补偿费用； 4.7.6.4征地管理费（上缴市政府）； 4.7.6.5地价款（含契税、土地使用税和土地使用权出让金）； 4.7.7拆迁安置成本，主要由经营部负责提供。 4.7.7.1搬家费； 4.7.7.2安置动迁户还面积成本（含无照房或临时建筑的拆迁补偿费）； 4.7.7.3地上、地下物的拆除费； 4.7.7.4清理费； 4.7.7