_海口市龙华路商业项目市场定位及可行性研究报告:财务分析.pdf

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R E P O R T 呈交 二零零四年十一月十六日 海口市海口市 海口市海口市 龙华路发展项目龙华路发展项目 龙华路发展项目龙华路发展项目 市场定位及可行性研究报告市场定位及可行性研究报告 市场定位及可行性研究报告市场定位及可行性研究报告 (最终稿)(最终稿) (最终稿)(最终稿) 财财务分析务分析 财财务分析务分析 第第八八章章 财财务分析务分析 第第八八章章 财财务分析务分析 一、一、 项目发展项目发展各各项项参数参数的设定的设定 一、一、 项目发展项目发展各各项项参数参数的设定的设定 本部分主要是为本拟发展项目建立财务分析模型,并对所得的结果进行分析, 目的是希望籍此了解拟建项目在财务上的可行性。以下是世邦魏理仕在财务分 析模型中所定各项的假设及参数设定。当中有关土地成本的设定是 由客户所提 供,在建立财务分析模型时其他所需的假设则依据市场上搜集的数据 以及顾 问 的专业判断而定。 在本财务分析模型中,首先会 : • 设定拟发展项目的发展规模; • 定下项目的开发时间表; • 对各项开发成本作出估计,并以这些估计作为模型中相关开支参数假设的 基础 ; • 设定项目的商业发展部分的租金和售价; • 根据预定的开发时间表设定各项开支的现金支付时间和何时得到现金收 入; • 根据模型所定的收支情况计算拟发展项目应付的营业税 附加、房产税及企 业所得税; • 并根据 以上假设,为拟发展项目制作现金流量模型,模拟项目在工程开始 及未来每年的现金支出和收入情况 ; • 根据所模拟的每年现金流量,计算各项财务指标; - 189 - 财财务分析务分析 财财务分析务分析 1.11.1 发展规发展规模模 1.11.1 发展规发展规模模 本拟发展项目是一个商业项目 。据客户提供的资料,本拟发展地块 占地总面积 为 47,000 平方米,而建筑面积约为 76,000 平方米 。基于第七章对项目发展 所提 的建议,结合客户对项目的发展意 向,有关发展规模 的参数设定如下: 总总开开发规发规模模 76,158 平平方方米米 总总开开发规发规模模 平平方方米米 商场商场((出出售部售部份份--一一号号楼及二楼及二号号楼楼)) 13,892 平平方

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