_物流园招商方案.doc

\X XXXXXXX物流园招商方案 项目概况 二、商业定位 1、竞争对手分析 项目名称 位置 经营定位 面积 租金 优惠政策 入住率 点评 XX物流园 XX 物流 签2年送1年，具体优惠幅度可另谈 10% 招商情况非常差， 城区网点 城区内 50平米左右 物流网点已经形成经营很多年，经营状况较好，搬迁困难较大 40平米左右 原有街铺经营情况较好 小结：1）XX新兴物流市场由于地理位置原因，即使租金优惠程度很大，仍然面临招商难的问题； 2）城区现有网点经营情况普遍较好，由于城区并没有车行限制，因此让此类商家放弃原有经营点，重新聚集一起统一经营的难度较大； XX市区物流网点经过多年经营，普遍效益较好。同时政府给予政策相对宽松。集中搬迁、招商难度大，对于一个统一经营管理的新专业市场，想要改变这种粗放零散的经营模式，必须从“经营”“政策”两个源头着手，才能够打破现有市场格局，寻求市场运营机会。 解决方式：1）扩大招商范围，由传统对现有城区已有经营户招商转为重点发展外围、发展外市、发展全国知名物流企业，进而形成市场名牌效应与集群效应后，带动本地市场招商的策略； 2）由政府出台政策，强行驱赶市区零散经营户。可出台“大车禁行”、“市区物流行业网点经营牌照不予申办”等政策，强制性的把现有经营户驱赶出市区。 3）单一产业在XXXXX城市远不能支撑规模性市场，因此XXX物流园项目应依据一些较为成熟的物流园的园区定位，以物流为主导产业，以可带动人流的XX、XXX为辅助产业，做综合型的市场定位。 市场定位 ○ 商业定位： 集物流、XXXXXXXXX 功能定位 ○ 物流、商贸、餐饮、居住、商业配套 三、 招商总体策略 1.销售与招商关系 ○ 招商成果带动剩余面积销售: 本项目的起点在于招商,重点在于销售. 招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展. 商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力. 招商与销售的紧密互动,一方面可以保障项目未来的良性发展和经营,另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售,将商铺推向市场,又可以保证资金链顺畅,实现合适利润最大化. 2.因时利势,因势利导 前期对租赁模式和招商模式 不作固定而是做最优准备和多方面选择,全面了解.掌控.收集重点目标客户信息加以资料整理,在后期根据实际情况再作最后最终决定. 知名品牌物流公司招商先行,散户控制跟进 知名品牌物流公司的提前确定,是整个项目主体要点和项目成功操作的保证,并能提升发展商物业品牌形象以及商业价值. 尽早进行知名企业的招商工作,可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强,租金承受力强,符合商业档次规划的商家入驻经营,并确定所需经营面积以利于小型商家进场定位. 品牌企业的确定对商业铺位售价价格的提升,投资客户的吸引,人流汇聚,买点推广,散户的招商,租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用.商业运作讲究"成行成市",本地区其他商家自然趋之若鹜. 3.形象先行,造市先造势 形象先行,造市先造势.先塑造区域化和高端化的市场形象差异,引起市场高度关注,通过政府,媒介和形象三方面的造势,以求达到营造现有传统市场的恐慌,树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的,进而引起区域业内轰动. 4.严格把关,先紧后松 商家经营能力强弱直接影响项目的生命力,不加以甄别而使大量辐射区域小,经营能力不强商家进驻,不仅难以保证项目经营收益实现,一旦被市场淘汰,势必使整个项目陷入困境. 5.放水养鱼 商场经营具有长期性特点,采用合理租金与优质服务,先将整个市场造旺,然后根据运营状态,适当稳步地调整租金,让经营商家看到本项目的发展前景是大有空间的.这样,开发商与商户才能一同成长,实现共赢.放水养鱼的原则就是商家"先做人气,再做生意”的战略. 四.招商执行策略 (一)招商策略 1.主动出击策略 这是招商比较常见的策略之一.在立足本地市场的同时,招商范围将扩大到其他品牌集中城市,如XX、XX等周边城市,涉及到一些国内品牌商家,将一些具有市场知名度和号召力的品牌企业进行邀请并进行一对一的洽谈,加强前期双方的了解和沟通,为下一步与商家进入实质性奠定基础. 2.控制性策略 各阶段推出的优惠政策进行名额控制,制造紧张感; 保留部分好位置不推出,以备其他外地品牌