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28 FFORUMORUM 论坛 关于杭州规划建设城市综合体的 对策建议 陈寿田 随着城市现代化快速发展，社会需求日益增加，土地等有限资源的缺乏正逐渐成为发展城市经济的 重要制约要素。打造城市综合体，利用有限的资源空间，创造最大的产业效益，正成为城市发展异军突 起的重要途径。 市委十届四次全体（扩大）会议 用地制约问题。随着城市的进一 深化规划。 提出建设100个城市综合体，将多功 步发展，稀缺的土地资源成为制约发 资金保障问题。综合体体量庞 能和个性化相融合，错位发展，满足 展的第一要素。一是根据目前每年下 大，涉及多种业态，对政策、要素价 不同“消费者”的需要，使高效率、 达的用地指标，既要保证综合体建设 格、社会需求十分敏感，市场平衡周 一站式的生活方式，成为杭州今后 的用地，又要保证工业发展、基础设 期较长，因此，建设资金问题直接影 生活的主流。当前，国内外许多大中 施建设以及其他各项建设用地，是摆 响到项目建设进度。尤其是在当前经 城市都正在积极建设城市综合体，然 在面前的一个大问题。二是在保护耕 济形势不容乐观的情形下，虽然中央 而在发展的过程中也面临一些共性的 地的基本国策下，我市100个城市综 鼓励拉动经济内需，加快项目建设， 问题，一定程度上影响了综合体的建 合体中部分项目不可避免要涉及到农 但综合体建设前期涉及征地拆迁、农 设，滞缓了经济社会的发展。 保用地调整，这直接影响到建设的进 居安置、基础设施建设，后期涉及建 同质竞争问题。在100个城市综 程。同时在土地使用过程中衍生的征 设资金，环节较多，每个周期所需的 合体中，主城区有58个、萧山区有12 地拆迁、农居安置、失地农民保障等 资金数量庞大，要求苛刻，对开发商 个、余杭区有14个、五县市有16个。 问题，都关系到新城、综合体的建设 的资金实力要求也很严格。在当前严 从功能分类上来看，部分区（县、 和社会和谐发展。三是根据目前土地 峻的经济形势下，如何及时筹措资 市）都有以商贸、旅游、休闲、民俗 挂牌出让的有关规定，大于6.66万平 金，确保综合体建设，是政府和投资 文化等为特色的综合体项目，如果没 米（100亩）的土地要分割挂牌，而 者都急需解决的问题。 有个性化定位，不具备差异互补性， 综合体的面积一般在20—150万平方 招商引资问题。正如前面所说， 势必不利于可持续发展。再者，海 米。单个综合体建设用地分割挂牌， 综合体建设需要的资金量庞大，涉及 宁、桐乡、临安、德清等地纷纷利用 不利于工程建设。 多种业态，所以开发商必须具有强大 杭州建设市域网络化大都市的机遇主 规划影响问题。 目前百大综合体 的资金实力和综合实力。然而在以往 动与我市接轨，在县域竞争的发展模 项目所含范围内的区域规划基本都已 城市重大地产项目的开发建设过程 式下，周边县市在资金、人才、市 完成，有些综合体设计方案已确定， 中，我们只重“招商”的迫切性，忽 场、产业等要素的获取上必然与我们 工程已开始建设。由于这些规划和方 视“选商”的重要性，对外资企业， 存在竞争关系。各地在产业导向、开 案设计都是在综合体建设概念提出之 特别是国外房地产企业的政策限制 发模式等方面的相似性大，很可能在 前就已完成，许多性质定位、功能匹 较多，从而大大限制了建设项目的 一个区域内出现多个业态属性、集聚 配、空间组织、