五洲地产工作铺排表 (调整后).xls

客户积累 合同与表单 媒体渠道 销售道具 销售团队 销售证件 售楼处样板房 营销策划 产品研究 说明 总表 项目分类 序号 工作项目 工作内容 责任人 开始时间 完成时间 2011年 2012年 2013年 内部认购 开盘 1、产品研发 市场调研公司 制订招投标计划 摘牌后30天内或编制方案规划设计任务书前40天 考察选择入围市场调研公司 编写招标文件 按制度履行审批手续 发标、开标、评标、定标 签订合同 正式开展调研工作 完成提交调研报告 市场调研报告 区域市场调研 项目所在地、所在区域（或重点区域）宏观经济情况、房地产市场供、需关系调研与预测 重点项目调研 包括：项目定位，产品特点，价格体系，销售情况，营销推广策略、模式、手段，户型配比，产品配置，配套设施、客户来源，客户特点等内容 目标群体消费特征调查 产品定位户型配比 《项目产品定位及户型配比建议书》 报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素要素等进行深入的分析并提出结论性建议。 摘牌后60天内或编制方案规划设计任务书前10天 建造标准 《建造标准及精装房标准建议书》 规划设计方案完成后10天 交房标准 参与制定和报批 开盘前60天 产品优化 参与规划、户型、景观等方案优化 全程参与、持续改进 持续进行 项目基础技术资料对接 图纸：总平面图、立面图、效果图、分层平面图、户型平面图等各类相关图纸 要求与规划部门办理书面交接手续，如发生规划设计变更，及时收回并作废原图纸，更换新的图纸 持续进行，建议开盘前60天定稿 经济技术指标 提供已审批通过的与项目相关系的全部经济技述指标，如项目占地面积、容积率、绿化率等 规划设计概念、特点等 为营销推广提供素材 请各部门提供项目设计、结构、施工工艺、用材、物业管理等特点 用于编写项目销售讲解辞 掌握项目主要节点计划 掌握项目各主要节点完成时间，如五证办理、开工、主体封顶、竣工等时间；同时，为满足项目年度销售及回款任务，营销部门应主动提出各节点完成时间的建议。 2、营销策划类 广告服务公司选择 开盘前180天 考察选择入围广告策划公司 开盘前170天 开盘前165天 开盘前160天 开盘前130天 开盘前125天 正式开展工作 开盘前120天 定期对工作效果进行考核与评估 营销策划报告 对项目营销的全过程进行策划，形成《某某项目（某期）营销策划方案》 包括：市场研究及预测、提出营销推广定位、目标客户群定位、推广主诉、营销策略、项目包装方案根据项目定位及经营决策文件的内容，提出价格定位及销售计划方案等； 制订营销费用比例、构成和使用计划明细（总比例及分项额度控制） 项目正式推广前30天（开盘前90天） 根据经批准的总体营销策划方案，制订阶段性的宣传推广方案，每季度编写《季度营销推广报告》 制定本季度营销推广策略；本季度营销费用使用计划，上季度营销费用实际发生情况；上报本季度营销推广效果评估；大型推广活动必须制订专项活动方案，在《季度营销推广报告》上报 每季度第一个月5日内上报上季度报告 编制开盘前推广计划 细化到天的媒体、活动的排期计划 开盘报告 首期开盘报告 项目区域市场调研分析，竞争楼盘的价格体系（包括楼层差、朝向差、付款方式优惠额度）、销售速度、销售方案、推盘策略及推盘重点； 制定我项目销售价格体系（开盘入市价格，后续价格策略，不同开盘局面的价格控制预案，详细价格单，付款方式，优惠方案等）； 销售进度计划、销售回款计划、后续每期计划推盘数量，价格走势，总销预测； 开盘前30天； 开盘简报 各种户型的销售套数、面积、金额、均价，投放广告的次数、金额及扼要说明该档期所组织实施的营销活动 由项目销售经理以手机短信形式，当日上报项目管理中心营销部总经理；开盘次日上午（如星期六开盘，则为星期一上午）上报开盘简报。 配套设施及经营性资产 会所：运作模式策划报告 竞争项目会所的经营模式、经营状况调研，我们经营模式，业态规划等内容 学校：定位及投资方案策划 学校选定，办学性质，收费标准，对外统一说辞的制订 幼儿园：合作事宜洽谈 集团已与一家幼儿园签定了合作协议，具体合作方式需要进行洽谈 物业策划 物业管理前期介入、理念 物业服务内容及收费标准 服务项目（有偿、无偿部分） 物业管理示范性服务 3、售楼处和样板房 销售中心 销售中心选址 根据项目的开发进度，项目周边现状，确定在自有用房（如底商、会所内）、自行搭建（临时建筑）、租赁等形式选择销售中心，同时考虑是否需要设立除销售中心以外的接待中心（多适用于距离市中心较远的项目） 开盘前150天 销售中心功能定位 常规有：接待台、LOGO墙、沙盘区、销控室、签约室、收款区、银行手续办理区、展板区(广告板、效果图、五证展示、合同公示等)、户型区、客户服务（投诉）室（相对独立区域