万科城市花园度营销报告.ppt

整盘营销节奏： 1 3 2 6 4 5 7 8 9 10 11 12 06余房扫尾期 一、依时间之推盘演进线（确保2房、3房同时存在且配比合理） 年度第一波强销期 平稳去化期 年度第二波强销期 扫尾调整期 主力去化上东一、二、三、七余房 主力去化SD4、SD7、8区高层；SD10的1、2、3号楼 主力去化第一波强 销期余房，同时为第二个强销期蓄水 主力去化SD5、SD6和SD10区的4号楼 通过销 售政策和活动促销尾房 整盘营销节奏： 5000平方 45套 上东四128套 加推上东四 3.24-3.31 5000平方 45套 东七、八高层两房、三房及其它库存房源 销售剩余房源 3.1-3.23 3月 （10000平米） 1000平方 10套 7000平方 东七、八高层两房69套 2.24-2.28 2000平方 20套 东八高层三房以及上东1、2、3、7、MY库存 销售剩余房源 2.1-2.16 2月 （3000平米） 4000平方 40套 上东1、2、3、7、MY 销售剩余房源 1.15-1.31 4000平方 25套 9450平方 东八高层三房70套 1.13-1.14 1月 （15000平米） 目标房源面积段 目标房源 面积 推出房源 阶段 月份 整盘营销节奏： 7000平方 70套 \ 正常去化 全月 6月 （7000平米） 3000平方 20套 上东十、上东四库存房源 持续销售 5.19-5.31 12000平方 100套 30000平方 上东十开盘，加推1、2、3号楼280套 5.1-5.18 5月 （15000平米） 5000平方 45套 5880平方 加推上东四剩余56套 4.16-4.30 5000平方 45套 东四及其它库存房源 销售剩余房源 4.1-4.15 4月 （10000平米） 目标房源面积段 目标房源 面积 推出房源 阶段 月份 整盘营销节奏： 6000平方 50套 销售剩余房源。 9.10-9.30 8000平方 70套 16174平方 加推上东五146套 9.1－9.9 9月 （12000平米） 5000平方 50套 \ 正常去化 全月 8月 （5000平米） 5000平方 50套 \ 正常去化 全月 7月 （5000平米） 目标房源面积段 目标房源 面积 推出房源 阶段 月份 （2）产品 谓语城居于小区腹地，延续一期立面风格，注重产品细节，同时将一期集中式高绿化转化为均好性的组团式绿化，其间用水系连接，绿化率有所降低而景观效果更佳。物业形态以小高层为主，多层为辅，主力三房设计，面积集中在117-130平方米，兼顾实用及舒适型，两房占到35%,面积集中在89-93平方米。整体户型设计较好，利用率较高。 （3）价格 目前谓语城小高层销售报价3800元/平方米，其中一楼送花园产品价格在 4200-4400元/平方米之间，顶层阁楼产品价格在5200-5500元/平方米，拉 高小高层价格100元/平方米，多层报价4000元/平方米，开盘优惠幅度较大， 目前成交均价3770元/平方米，预计07年销售均价在4000-4100元/平方米左右。 一、07年竞争个案\巴黎豪庭 （1）预计推盘 当代国际花园二期规模与一期相当，共650套约8.7万方。12月16号推出首批 房源280套，去化过半，部分企业客户成交造成首批解筹率较高。07年上半年 项目进入强销期，预计全年推量约4.5万方。 没有插入图片 二期 一期 三期 当代国际花园二期 当代国际花园二期 一、07年竞争个案\当代国际花园 （2）产品 当代国际花园二期以其叠式立体townhouse作为主诉求，一、二楼均送60平方米 地下多功能空间，其地上1.5米设计能保证通风与采光；其他产品与一期差别不大，仍 然是长进深设计，同时有两栋小高层产品。户型设计进一步紧凑，有大量70-80平方米 的2房(150套左右)，三房面积集中在107-112以及133-138 平方米两个面积段。 （3）价格 随着一期入住以及周边同类型产品的稀缺，目前当代国际花园二期报价达到 3700元/平方米，成交均价在3480元/平方米，较一期大幅提升，综观其一期 操盘手法，二期后续房源大幅调价的可能性不大，预计07年销售均价在 3700-3800元/平方米左右。 一、07年竞争个案\当代国际花园 总体层面： 2006年上半年万科城花竞争市场面临较大的供应压力，各竞案特别是光谷·坐标城、巴黎豪庭产品均将集中在3-6月份放量，再加上进入强销期的谓语城，当代国际花园，市场竞争将再度激烈。 产品层面： 户型设计趋于紧凑实用，三房依然是供应主力，但两房房