世邦魏理仕`沈阳佳兆业写字楼.ppt

市场表现 市场表现 市场表现 市场表现 市场表现 市场表现 市场走势 市场表现 2009年第四季度沈阳优质写字楼市场扫描 优质写字楼供应 优质写字楼供应量 销售目标客戶 营销团队 销售团队对各主要竞争项目的现时租户作全力之宣传, 搜集重要 客户的资料,进行电话速销、宣传等租售工作。 当地代理 与当地代理合作, 增加客户的覆盖网络。 招商局 与沈河区招商局洽谈招商引资时, 推荐本项目作为企业于沈河 区选址之首选。 商会 联系沈阳当地之商会, 就有兴趣来沈阳投资的企业提供优惠政 策, 洽商合作细节。 在进行综合系数比较时，由于佳兆业写字楼项目目前阶段有些因素待定，我们则以该类因素 的市场平均值作为其标准进行比较预测。 公式 推算有效售价=参考楼盘平均有效售价/综合系数 13,117 与各物业推算平均有效售价 0.892 综合调整系数 11,700 项目平均有效售价 财富中心E座 注：售价单位为人民币：元/平方米，平均成交有效售价为不含售价优惠 条款等因素的实际收益。 上述数据得出现时佳兆业写字楼项目的 平均参考成交售价值为：13,117 市场比较法测算分析 销售价格之定价计算方法 结合项目综合测算分析销售价格 现时沈河区优质写字楼之售价界乎人民币12,000~14,000元/平方米 根据市场比较法计算, 预计之佳兆业之平均成交有效售价为人民币13,117元/平方米 综合两者之分析 佳兆业写字楼整体项目之平均合理成交有效售价 市场比较法测算分析 售价建议 在首阶段推出7~10层时, 建议提供售价优惠(3%), 以吸引更多的买家之投资意欲; 当第一阶段的楼层销售完毕后, 再推出第二阶段的4层单元, 届时不再提供任何优惠, 并在销售价格方面上调3%; 第三阶段亦采取类似之手法, 推出时至少上调3%的销售价格。 各楼层售价订价之原则 楼层 目标销售价(人民币/平方米) 售价增幅 (+人民币/平方米) 7~9层 12,500 - 10~12层 12,700 200 13~15层 12,900 400 16~18层 13,100 600 在首階段推出7~10層時, 建議提供售價優惠(3%), 以吸引更多的買家之投資意慾; 预计第一阶段之售价由人民币12,125元/平方米起, 至整体销售完成后, 平均销售价格可达 人民币13,067元/平方米/月 售价建议 第五章 租售价格建议及收益分析 (1)主要参考因素 (2) 项目租金建议 (3) 项目售价建议 (4) 项目收益初步预算 短期收益 从本项目而言, 短期收益将集中在销售收入方面, 以平均成交价人民币13,067元/平方米计算, 在 分3个销售阶段(12个月内完成)的执行原则下, 预计之短期收益 : 销售期 销售面积 (平方米) 预计收益 (人民币) 第一阶段 7,952 96,803,672 (首4个月) 第二阶段 7,952 104,839,168 (5~8个月) 第三阶段 7,952 110,093,412 (9~12个月) 总销售收入 : 311,736,252 长期收益 长期收益则以高区楼层之租金收入为主, 预计写字楼项目在推出市场后2年半内之收入为 : 总累计租金收入 (人民币) : 51,385,503元 长远来说, 佳兆业集团可以考虑日后大厦高层出租率达到较高水平时, 把高区楼层连租约出售, 赚 取更大的收益。 第六章 项目推广策略 目标客户寻找方式及策略 (2) 销售工具之建议 (3) 自身楼体包装 (4) 大众媒体推广策略 (5) 其他途径推广 寻找客户之方式 独家租售代理营销团队 五大代理行之客户推荐 与政府合作进行招商引资 当地第三方代理之合作 商会 佳兆业集团管理层推荐客户 营销工具 广告宣传 公关活动 客户 本 项 目 营 销 途 径 寻找客户之方式 消防栓系统 核心筒布局 平面结构 高层建筑室内消防给水，宜采用独立的消防给水管道。 高层建筑的高压或临时高压给水系统的压力，应满足室内最不利点消防设备 水压的要求。 室外消火栓用水量应按消防需水量最大的一座建筑物或一个防火分区计算。 成组布置的建筑 物应按消防需水量较大的相邻两座计算。 室外消防给水可采用高压或临时高压给水系统或低压给水系统，如采用高压 或临时高压给水系统，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建 筑物的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；如采用低压给水系统，管 道的压力应保证灭火时最不利点消火栓的水压不小于10m水柱（从地面算 起）