阿克苏市塔北路新建项目立项建设可行性研究论证报告.doc

阿克苏市塔北路项目可行性研究报告 一、前言 对本案进行可行性分析，旨在通过对当地经济、文化、房地产市场及宗地分析，提出项目规划的理念、项目定位、市场定位及分期开发的初步建议； 以规划和开发为前提，进行项目投资价值分析，阐明项目开发中存在的问题和产生的效益，并通过成本分析、毛利润分析、税后利润分析、盈亏平衡点分析、投资敏感性分析，为投资决策提供依据，为项目运作保驾护航； 本案从城市战略背景及项目资源分析，我们将本案定位为CLD概念，也就是中央居住区。项目定位为复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。 本案主要经济技术指标参照行业规划的主要标准和项目定位展开，其中总用地面积379423，总建筑面积574134平米。住宅按1.5的容积率规划,建筑面（含底框商业）积524134平米；商业按1.67的容积率规划,地上四层\地下一层,建筑面积50000平米； 由于缺乏土地价格资料和可参照对象，在土地价格演算上存在一定误差,仅供参考使用。其它成本和财务分析，均参照行业标准展开，虽有所出入，但具有很强的参考价值； 本案项目规模较大，我们共分五期进行开发，每期开发约10万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率； 项目分五期开发，价格逐步走高，住宅演算的平均价格为1950元/平米，底框商业演算的平均价格为7000元/平米，商业演算的平均价格（五层）为5120元/平米； 该项目总的销售额是136123万元。其中住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元； 根据分期开发和销售计划。2008年初开发建设，当年实现销售业绩20516万元，2009年实现销售业绩21184万元，2010年实现销售业绩21852万元，2011年实现销售业绩22520万元，2012年实现销售业绩34691万元，2013年实现销售业绩15360万元。 该项目的开发总成本是99790万元，可以实现36333万元的税前利润，投资的税前利润率是36.41%；项目的税后净利润是23605.5万元，投资的净利润率是23.66%。 项目住宅部分的毛利润总额是25353万元；税后净利润是14996.65万元，投资的净利润率是17.56%。项目商业部分的毛利润总额是10980万元；税后净利润是8608.84万元，投资的净利润率是59.87%； 对项目利润影响最大的变动因素是土地成本和商业项目的销售率，这也是导致本案投资风险的主要因素。其次，土地获取的政策性风险、周期性风险都是必须加以重视的因素； 从整体财务分析而言，本案具有较好的盈利能力，对企业品牌战略提升和可持续发展意义重大，因此具备运做价值； 为保证项目投资万无一失，并为本案的运做提供更多的参考意见，建议对本案进行更加细致的调研和论证工作，受时间、精力和资料限制，本案为初步方案，仅供参考和借鉴； 第一部分、项目决策背景及摘要 1．1外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系对项目开发的影响 按照阿克苏市的规划，“十一五”期间，阿克苏市城市建成区规模扩大到45平方公里（现为27平方公里，基本实现翻番），基本建成“一轴两翼”城市发展框架，城市绿化覆盖率将力争达到40%。在未来的发展中，阿克苏市将改造多浪河，扩建多浪公园，建造库玛拉克河东岸永久性河堤，重点建设“五纵四横十一湖”，全力打造森林化、生态化、环保型的“水韵之城”。 其次，阿克苏地区人口增长和城镇化水平在未来十年，将获得快速的发展，以“阿温”和“库拜”为核心的两大城市圈将促进区域经济的增长。本案位于阿克苏市中心，依托人口和经济优势，必将对该地块价值产生实质性的利好，房地产价格和销售也将进一步向好的方向发展，如此多的宏观因素都对本地块产生长期而深远的影响。 阿克苏地区人口增长预测（万人） 2000年 2005年 2010年 2020年 地、市、州 合计 城镇 乡村 合计 城镇 乡村 合计 城镇 乡村 合计 城镇 乡村 自治区 1846.26 623.10 1223.16 2000.00 725.00 1285.14 2170.00 910.00 1256.37 2500.00 1259.51 1240.49 阿克苏地区 214.11 48.00 166.11 232.94 53.58 179.36 250.94 62.74 188.21 288.37 100.93 187.44 2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位 该区域属于阿克苏市传统的维族居住区，其居住拥有相当长的历史，作为维族墓地的所在地，在维族文化中占有重要的