商业银行需要做好土地贷款业务的转型——对四部委《关于加强土地储备与融资管理的通知》的解读.pdfVIP

探讨 商业银行需要做好 土地贷款业务的转型 ——对四部委《关于加强土地储备与融资管理的通知》的解读 L一_解志国卜——————～————————————————————一 1 2年11月5日．国土资源部、财 20 政部．中国人民银行，中国银 监会四部委联合下发了关于加强土 地储备与融资管理的通知) (国土资 发[2012]162号．以下简称。162号 文”)．从土地储备机构管理．储备 土地规模结构．土地储备融资及资金 管理等方面对土地储备与融资作出了 规定。 为何要出台162号文 当前．中国土地储备市场还存在 诸多不规范之处．积累了过高风险． 必须加强管理才能防患于未然。主要 有：一是土地整理开发的主体出现多 地方政府挪用土地储备资金问题。为 规定使得商业银行审批发放土地储备 头。现在有些地方政府除了利用土地 此．为规范土地储备实施主体、控制 贷款的对象特定化．同时主体合规门 储备中心进行土地开发整理外．还成 土地储备规模．规范土地融资行为． 槛进一步提高。这有利于商业银行进 立了融资平台公司甚至委托企业从事 严格土地储备资金管理．四部委联合 一步明确土地储备贷款科目．使土地 同样业务．土地开发的主体十分混乱。 下发162号文．进一步规范土地储备 储备贷款科目进一步标准化。 二是一些区域土地盲目过量开发，酝 市场的运作及融资。 对土地储备贷款所需的合规文件 酿和积累了过高的金融风险。一些地 作了细化规定。一是提高了土地融资 方政府为了寻找财政增长点．不顾市 1 62号文对银行贷款的具体要求 规模文件的批准层级。土地融资规模 场需求．从银行获取大量贷款资金支 文件不再由同级财政部门批准，而是 持，肆意收购开发土地．而受当前宏 总的来说，162号文对于商业银行由同级财政部门会同国土资源主管部 观经济形势及房地产调控政策影响． 进一步规范土地储备贷款业务．防控 门．人民银行分支机构．根据年度土 土地出让收入甚至不能抵用贷款收购 土地储备贷款风险具有积极的意义。 地储备计划．核定土地储备融资规模， 成本．导致地方政府负债率过高．一 明确了土地储备贷款的范围。162经同级地方政府审核后．按财政管理 旦资金链断裂，不t：-I}除发生金融风险号文规定土地储备贷款仅限于名录内 级次逐级上报至省级财政部门。省级 的可能。三是个别地方土地储备资金 土地储备机构的贷款，非土地储备机 财政部门依据地方政府性债务管理法 使用不规范．资金监管不到位，存在 构的贷款不属于土地储备贷款。该项 律法规和政策规定核准后．向土地储 万方数据 探讨《《 备机构核发年度融资规模控制卡．明 土地储备机构发放新的贷款，并按照 地储备机构名下．会大大加大地方政 确年度可融资规模并同时反映已发生 法律法规的规定和借款合同的约定追 府向融资平台注资的难度．也进而影 的融资额度。二是提高了银行业金融 究该土地储备机构的违约责任。 响到融资平台公司资本结构改变和融 机构对融资规模的核查责任。银行业 对土地储备贷款最长期限作出了 资能力的增强．这样就必然让地方政 金融机构批准融资前．应对融资规模 灵活调整。162号文将土储贷款最长 府另寻其他注资的路径．比如道路收 控制卡中的已有融资额度进行认真核 期限从土地储备管理办法)规定的 费权等。 对，拟批准的融资额度与本年度已发 两年延长至五年。过去土地储备贷款 生的融资额度(包括本年度贷款已在 期限按房地产类对待，最长不超过两 商业银行需要管理存量贷款 本年度归还部分)累计不得超过年度 年．这与土地储备项目实施周期不相 可融资规模．对本年融资额度已达到 匹配，绝大多数项目两年内无法完成 1 62号文规定该文件自印发之日 年度可融资规模的土地储备机构，不 储备出让。考虑到这种情况．新规定 起实施。该文件印发后．商业银行新 得批准新的项目融资。