市场细分与成是住宅特征价格分析.pdfVIP

第 36 卷第 2 期 ( ) 浙 江 大 学 学 报 人文社会科学版 Vol. 36, No. 2 　 2006年 3 月 Journa l of Zhej iang Un iversity( Human ities and Soc ia l Sc iences) M ar. 2006 市场细分与城市住宅特征价格分析 温海珍 ,贾生华 (浙江大学 房地产研究中心 , 浙江 杭州 3 10027) [摘 　要 ] 从住宅特征价格的视角 ,提出检验和分析住宅细分市场的方法 ,并进行实证研究 。通过 收集杭州市 2 473套住宅样本数据和 290个住宅小区的实地调查资料 ,按照建筑类型和产权性质对住宅 市场进行细分 ,选择 18个住宅特征作为模型的自变量 ,建立杭州市整体市场和细分市场的特征价格模 型 。Chow检验表明细分市场模型在统计上存在显著差异 ,说明这两种市场细分方法是合理可行的。同 时发现 ,不同细分市场的影响因素有所差异 ,住宅特征对住宅价格的影响程度有所不同; 8个住宅特征 对整体市场和细分市场均有显著影响 ,建筑面积和西湖距离对住宅价格有最重要的影响 , CBD 距离比西 湖距离的影响程度更小 。 [关键词 ] 市场细分 ; 住宅特征 ; 特征价格模型 [中图分类号 ] F290; TU 976　[文献标志码 ] A 　[文章编号 ] 1008 942X (2006) 02 0 155 07 ( ) 由于住宅产品的异质性特点 , 国外经常采用特征价格模型 hedon ic p rice model 估计住宅特征 的隐含价格 ,揭示购房者的消费偏好 ,从而对城市住宅市场进行分析 。从理论上看 ,统一的住宅市 场是应用特征价格模型的隐含前提条件 。但在现实世界中 , 由于消费者具有不同的需求结构 ,加上 地域偏好和信息缺乏对消费者在住宅市场上的转移造成一定的障碍 ,整个城市范围内的住宅市场 有可能会出现细分市场 。如果的确存在细分市场 ,则每个细分市场必须分别估计出各 自的特征价 格函数 ,此时若以整个城市范围作为单一市场得到的特征价格函数来分析细分市场 ,可能会提供一 些有偏差的结果 。遗憾的是 ,对细分市场的定义 、组成和结构 ,在以往的特征价格文献中研究得不 多 ,但是已经引起国外众多研究者的重视 ,认为这是一个重要的实证研究的方向[ 1 ] 83 [ 2 ] 94 。本文将 从住宅特征的隐含价格出发定义细分市场 ,然后采用杭州市的住宅市场数据对细分市场的存在与 否进行检验 ,并对不同细分市场的住宅特征价格进行比较分析 。 一 、住宅市场细分与检验方法 ( ) 一 特征价格和住宅市场细分 Stra szheim 在 1974 年使用特征价格模型进行城市住宅价格评估时 ,第一次提出住宅市场细分 的问题 [ 3 ] 。他认为 ,城市住宅市场可能由一系列细分市场组成 ,各 自对应着不同的特征价格函数 。 [收稿 日期 ] 2005 09 12 [本刊网址 ·在线杂志 ] http : //www. jou rnals. zju. edu. cn / soc ( ) ( ) [基金项目 ] 国家社科基金资助项 目 05CJY0 17 ;浙江省社科基金资助项 目 N 04 GL06 ( ) [作者简介 ] 1. 温海珍 1975 ,男 ,江西宁都人 ,浙江大学土木工程管理研究所 、房地产研究中心教师 ,主要从事不动产投资 ( ) 与管理研究; 2. 贾生华 1962 ,男 , 陕西延长人