成渝城市商品住宅价格差异的成因的分析.pdf

Master Dissertation of Chongqing University Study on Causes of Differences for Urban House Price between Chengdu and Chongqing Master Degree Candidate: Hu Jia Supervisor: Prof. Li Shirong Major: Management Science and Engineering Faculty of Construction Management and Real Estate Chongqing University Nov 2007 摘 要 伴随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产行业已经成为我国 重要的支柱产业、带动区域发展的重要支点和居民消费热点。以市场容量为标志 的住宅市场，是房地产市场中最大的市场，而且一个城市的住宅价格水平与城市 的经济、文化和社会结构等有着很大的关系，房价背后隐藏着许多房地产行业发 展的规律和趋势。因此房价成为理论界研究热点，但对两个城市甚至多个城市房 价差异的比较研究和成因研究还比较薄弱。鉴于此本文着重研究了造成两城市房 价差异的原因，希望能为城市住宅市场乃至房地产市场的发展提供有价值的借鉴。 成都和重庆作为西部重要的两大城市，距离仅有 300 多公里但住宅价格相差 甚远。本文从比较成都和重庆两地城市住宅价格为出发点，结合两地的自然环境、 经济环境、社会环境等因素，分析两地城市价格存在差异的原因。在分析过程中， 采用定性和定量相结合的手法，深入分析成渝两地商品住宅市场的相对优势和相 对劣势，发掘出重庆的住宅价格低于成都的深层次原因和主要存在的问题，最终 为我市房地产市场的发展提出有价值的参考建议。 文章总共分为六大部分：第一章为绪论，就文章研究背景、研究意义、研究 方法和内容以及论文创新点作了说明和介绍；第二章为理论部分，首先对文章研 究范围作了界定，之后阐述了商品住宅方面的相关理论，最后就国内外研究现状 作了归纳总结，为本论文的研究奠定了理论基础；第三章比较了成都和重庆两地 城市住宅市场以及住宅价格，之后定性的比较分析使得两地城市住宅价格呈现差 异的原因。主要从城市自身的角度方面来比较，包括以下内容：城市的自然环境、 城市经济发展水平及特征、城市的社会文脉、城市的发展规划及城市化水平、城 市建设管理、城市的房地产发展阶段和政策、城市竞争力等。定性的总结出造成 房价差异的主要原因；第四章运用定量的分析手法，因子分析法来分别确定影响 两地住宅价格的主要因素，主要从第三章的定性分析中提取影响房价的因子，运 用 SPSS 软件对这些因素做因子分析，确定贡献率大的因素并提炼其代表的影响 方面，进而比较得出成都和重庆商品住宅价格呈现差异化的主要原因；第五章， 根据定性、定量分析的结论，总结这些成因对我市房地产发展带来的启示以及提 升我市的房地产发展的对策；第六章是文章的总结和展望部分，对全文进行总结 并提出了文章的不足之处。 关键词：成渝住宅市场，住宅价格，影响因素，启示 I ABSTRACT With the rapid development of Chinas economy and the process of urbanization accelerating, the real estate industry of China has become an important pillar industry, pivot of driven regional development and consumer hot. The market capacity for signs of the housing market is the largest market of the