2013年5月河南九九紫墅园温泉小镇高端项目建议与定位分析报告_210p_前期策划.ppt

本文观看结束！！！ * * 龙湖小院青城B3-2型 * * 龙湖小院青城B3-2型 * * 龙湖小院青城B2-2型 * * 龙湖小院青城B3-1型 * * 2、谷2内高层调整 谷2内2栋高层向西红线界外移，移出红线之后靠山体布置。通过公司对外协调，形成项目利润增值点。 山体 * * 项目内精品酒店作为项目的商业配套之一，同时作为项目有力一个卖点存在，根据公司招商与以后招商面临的机遇，借“外力”尽早进行开发，一方面配合项目的营销工作，同时避免大体量商业体销售时存在客源、价格等因素不明朗、时间过长、周期不定等风险。 3、精品酒店部分的调整 * * 原则上商业配套需要先行，经营需要先行，但作为项目的商业配套之一的精品酒店暂不开发的理由分析： （1）对于本项目精品酒店，开发商意在出售，无意自已执有； （2）对于本项目精品酒店，开发商无意长时间经营。 （3）对于本项目精品酒店，开发商无意因的资金投入，而带来因资本回收问题拉长周期，或由此带来的无畏成本和消耗，造成其它成本加大。 （4）对于本项目精品酒店，开发商无意把规模作大。只是作为项目的一个配套存在，成为一个理想的“私家会所”即达到开发的即定目的。 所以结合以上分析，调整精品酒店借“外力”进行开发，以达到规避开发商开发的即定目的。但从营销的角度要求配套商业与经营要先行，所以酒店的招商与经营工作需要积极筹备。 * * Part七：本项目开发利润可行性研究篇 * * 本项目开发利润可行性研究篇 * * 经济指标和条件： 总用地面积：68378.48㎡ 土地费用预估：103×25=2575万（25万/亩，为下汤镇区域土地市场预估值）； 别墅：12537㎡（开发面积暂定为原方案的面积不变）； 别墅的销售均价6000元/㎡（市场预估销售成交均价，后附分析）； 类别墅产品销售均价4000元/㎡ （市场预估销售成交均价，后附分析）； 别墅和类别墅成本2800元/㎡（除地价之外单方成本总和，为预估值）； * * 本项目销售价格定位思考分析： （1） 定性法项目价格定位 ①在平顶山房地产市场，通过横向定性作价格对比分析： 通过本案第Part一部分《2011年本物业市场现状研究》的分析，2011年平顶山市场价格走势，新城区、老城区和湛南区域房地产价格区间如下； 老城区楼盘均价区间在3900-6600元/㎡； 东城区楼盘均价区间在3800-3900元/㎡； 湛南区楼盘均价区间在3500-3900元/㎡； 新城区楼盘均价区间在4300-6800元/㎡； 从以上价格分析看出，别墅6000元/㎡销售均价和类别墅4000元/㎡销售均价并没有脱离平顶山市场和平顶山客户群体的承受能力，所以本方案对别墅6000元/㎡和类别墅产品4000元/㎡价格定位具有市场可行性。 * * ②在河南省内旅游度假养生类别墅市场， 通过纵向作定性价格对比分析： 思念果岭山水（岛屿生活） 　 　 所属区域 产品类型 类比价格系数 郑州·惠济区 联排 　 郑州品质住宅主力均价10000元/㎡ 10500元/㎡ 1.05 惠济区品质住宅主力均价7000元/㎡ 1.5 居易五云山 　 　 所属区域 产品类型 类比价格系数 郑州·上街 独栋、双拼别墅 　 品质住宅主力均价10000元/㎡ 10200元/㎡ 1.02 上街区品质住宅主力均价3500元/㎡ 2.9 汤泉·公馆 　 　 所属区域 产品类型 类比价格系数 许昌·鄢陵 独栋、联排、双拼别墅 　 许昌品质住宅主力均价4000元/㎡ 7000元/㎡ 1.75 鄢陵县品质住宅主力均价3000元/㎡ 2.3 紫墅园 　 　 所属区域 产品类型 类比系数区间 平顶山·下汤 别墅、类别墅 　 平顶山新区品质住宅主力均价4500元/㎡ 4590-7875元/㎡ 1.02-1.75 下汤其它楼盘别墅预计主力均价4000元/㎡ 6000-9000元/㎡ 1.5-2.9 郑州惠济区2011年5月份统计月报（源自房产网） 上街区代表楼盘销售均价 江南小镇 均价3700元/㎡ 理想名城均价3300元/㎡ 鄢陵代表楼盘销售均价 花城春天 均价3300元/㎡ 康桥半岛均价2900元/㎡ 郑州市区代表楼盘销售均价 正弘蓝堡湾二期 均价14240元/㎡ 恒大名都均价9798元/㎡ * * 通过上表分析，按省内相似楼盘与所在区域的房地产市场价格所产生的系数类比后，以平顶山区域市场价格水平，本项目别墅价格区间可以在4590-7875元/㎡之间范围；以下汤区域市场价格水平，按经验系数类比后本项目别墅价格区间可以在6000-9000元/㎡之间范围。 所以本项目别墅均价6000元/㎡；类别墅均价4000元/㎡，依省内和平顶山区域相似楼盘判断的销售价格相类比，有市场经验基础。 * * （2）定量作项目价格定位