2015年重庆教育地产研究分析报告.ppt

重庆教育地产研究分析报告 2015 说明 [本专题以重庆教育地产发展为代表，研究教育地产办学模式及相应不同模式下各类教育资源对楼盘溢价的影响，并分析其中成功项目的要素，最后提供一项参考-购入型教育地块可建配套（部分项目存在教育地块非划拨而是开发商购买地块的情况，直接拉高了教育地块的成本，因此开发商希望除应配建的教育配套外，该地块上还可修建一些可行的配套提高地块的利用价值） ，作为以教育作为重要卖点项目发展建议的参考和报告素材] 写在前面—“4+2+1”的家庭结构使整个家庭对子女的教育十分重视，教育盘需求旺盛，说明教育作为项目的核心驱动力是有市场基础的，而现在家长更倾向于幼儿园到中学的一站式教育资源……可见教育地产有成功基础，但办学模式、引入学校的知名度、教育线长度等都会直接影响项目销售 数据/关键词 具体内容 30% 研究结果显示，30%的客户会因教育资源购买住房 11% 教育楼盘平均溢价11%（全国平均数据） 20%~30% 研究结果显示，目前家长平均会将20%~30%的储蓄用于下一代教育的投资 35%~45% 一个教育大盘，购买者中有35%~45%的在直接或间接为教育地产买单 四大因素 目前人们选择购买教育地产的四大因素是孩子能够就进入读，社区人文环境好，完善的（学校相关）配套设施、投资者的天堂 “一步到位” 与早期教育地产不同，现在家长更关心项目的教育配套是否是一站式的，幼儿园到初中配套完全的项目更受欢迎 生源问题 教育地产不能只依赖于业主的子女就读，一旦业主子女都毕业了，学校的生源就成了问题 1、教育地产办学模式的研究 2、重庆不同模式教育楼盘销售及溢价情况 3、购入型教育地块可加入的配套 早前的办学模式—早前重庆教育地产的办学模式主要有以下三种，但公立民办模式2006年已经叫停，不再可行；针对项目地块的特殊性，我们将分别对划拨用地和自购用地办学模式的代表案例进行研究 合作办学模式 运营关键词及本地代表楼盘 公立民办学校 1 民办学校 2 公立学校 （多为捐赠助学款的方式） 3 民间投资办学，学校管理体制民办化 师资力量都纳入事业单位编制，属公立学校教师身份 实行学校资产所有者的所有权与办学承办者的管理权相分离 代表项目：鲁能星城、康德国会山 民间投资建设并持有学校，且自己经营和管理 进行教学管理的师资队伍不享受事业编制； 代表项目：融侨城 属市政教育配套，完全由政府出资建设，资产国有化 教师为公立化身份 学校收取学生的标准和收费标准完全按照国家或区域规定 代表项目：金科十年城 知识准备—公立学校与民办学校 的区别，公立学校和民办学校根本的区别在于前者是财政划拨经费办学，后者是社会力量办学，且后者在招生、收费方面更独立自主（因此民办的盈利很可能更高） 公立学校和民办学校的不同之处 最大的区别 公办学校和民办学校的根本区别是由办学经费来源而界定的。由政府财政划拨教育经费而办的学校称为公办学校。非依靠政府划拨教育经费而办的学校统称为民办学校，也可以称为社会力量办学 招生方式不同 公办学校招生都要在教育主管部门的计划安排下，初中按就近划片免试的原则招生；高中按计划比例招生，初中与高中都不得随意扩招。而民办中学初中招生可以提前在全县范围内考试选拔优先。 收费方式不同 公立学校只能按照国家有关部门的规定收费，教育主管部门等对公办学校的乱收费是严格查处。而民办中学是社会力量办学、是非公益性的，收费有自主权 监管不同 公立学校在教育等主管部门的领导监督下规范而严格地运作，而民办中学基本上是进行独立的教学活动。 2012年我国公立学校占比78%，民办学校虽只占22%，但也在增长 民办学校数量占比在增加，但学生数量目前来说还不太多 划拨用地案例一：约克郡模式—引入公立名校并归还政府，除传统的无偿建校外，项目还设立教育基金，增加主动性；引入本地前三的人民小学，极大吸引中高端客户，实现高溢价和热销 约克郡模式小结 合作模式—公立学校 业主优惠 销售情况 斥资人民币3亿元助力学校发展：2亿资金进行该学校的打造与建设，建成后的学校无偿移交给重庆市人民小学+捐赠1亿元人民币与重庆市人民小学共同建立专项教育基金会 购买洋房、别墅的业主子女将免试、免赞助费入读人民小学且别墅业主有两个名额 购买高层的业主子女在购买后十年内可享受免试、免赞助费入读 2012年上半年，单盘劲销7亿元的好成绩荣登“重庆主城两江别墅销冠” 2013年凭借25.36亿的喜人销售成绩成功跻身重庆房企销售前五强 2013年3月，上林洋房开盘当天所推222套房源被一抢而空，创造洋房日光盘神话。 巨资投入学校的建设并无偿移交给政府，但还有1/3的资金作为教育基金，使项目与学校的互动持续，为后期业主子女的入读提供更多保障→为公立学校设置基金增加开发商的主动性 引入本地最知名的公立小学