镇江玖珑城购物公园发展策略.pptx

镇江玖珑城购物公园发展策略;;报告架构;;城市概况;城市概况;城市概况;城市概况;城市经济;城市经济;城市经济;城市经济;城市经济;;主城：构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。人口按90 万左右控制。 东翼：基础产业带和配置适量的生活用地，由谏壁、化工区和大港三部分组成。 西翼：基础产业带和物流产业的增长区，由龙门和高资两部分组成。;划分为五大功能区：主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。空间分布以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。;优化产业发展空间，建设“六大制造业组团”、“四大服务业集聚区”和“三大农业板块”。 大港片区和出口加工区：化工、造纸及出口加工型产品 丁卯片区、京口工业园、丹徒新区工业集中区：电子信息，汽车零部件及机电产品为主 丹徒经济开发区和润州工业园：石化、能源、工程机械 镇江中心城区发展成服务全市域的服务业集聚区：大市口地区集中发展购物、餐 饮、休闲娱乐和旅游服务，形成中心商贸区； 南徐新城发展信息、商务、金融、办公等现代服务业，形成中央商务区； 丁卯地区发挥科研教育资源集聚优势，发展研发设计、科技咨询等服务，形成技术服务密集区； 在镇荣路、312 国道和润扬大桥南接线形成的“双十字”区域，布局建设大型产品交易市场集聚区，形成城市产品主要集散地。;城市规划范围较大，发展重点不突出 新区（丹徒、大港）距城区较远，与城市整体建设发展分离，城市凝聚力较差;城市经济;;从2008年—2011年，镇江市土地成交量逐年递增，2010年至2011年土地成交数量环比上涨9.43%。同时，地块成交单价上涨幅度较大，由2008年144.82万元/亩上涨至2009年151.26万元/亩，环比上涨4.45%，而2010年地块成交单价185.77万元/亩，较2009年环比上涨22.82%，2011年土地成交单价321.85万元/亩，环比上涨73.25%。 2011年土地成交面积低于2010年的情况下，其总建面积以大于2010年，因此，可以看到，地块容积率越来越高，未来低密度高端住宅将越来越稀缺，同时高层项目将成为市场主流。;从2008年开始，镇江土地的价格进入一个快速增长的阶段。2011年镇江市区土地总成交4193亩，同比上涨6%；平均成交地价为298.82万元/亩，同比上涨51.3%；成交总金额125.33亿元，同比上涨61%。大量的土地成交和地价的上涨推动了镇江市房地产业的发展和房地产价格的上升。;左图为2008年至2010年镇江市内各片区土地出让情况。京口区4年内出让土地总计3543.34亩，润州区4年内出让土地总计4333.83亩，丁卯去4年内出让土地总计1543.74亩，丹徒区4年内出让土地总计2710.18亩，大港区4年内出让土地总计1327.54亩。丁卯片区以及大港片区出让地块较少，润州片区作为镇江新的行政、商业中心近年土地出让趋势明显加大，而丹徒片区的居住价值在近年得到体现，土地成交有明显涨幅。需要指出的是京口片区目前成交地块集中在学府、滨江板块，润州主要以南徐板块为主，正在逐步向金山板块转移。另外，大港片区是目前镇江空置地块较多区域，随着大港片区的建设发展，未来地块成交可能还会增多。 ;从2008年至2011年，镇江市区商品房供应量逐年递增，2010年~2011年环比增幅达到65.37%。一方面是由于2011年政府安置房大量推入市场，造成供应量骤升；另一方面也是因为在2009年到2010年间，市场普遍利好，镇江土地成交量水涨船高，而在此期间成交的土地于2011年进入市场，造成供应量出现大幅度上涨的现象。从2009年后，市场成交量开始下跌，至2010年，环比下跌30.99%，2011年相比2010年基本持平，环比略微上涨4.93%。（该数据仅为市场所有纳入商品房统计的成交数据，其中2011年安置房成交占比近50%也纳入该数据统计范畴之内，因此实际上2011年商品房成交数据较2010年相比，环比下跌幅度接近40%。）;商品房价格持续增长，但增速放缓。受存量影响，本轮市场调整之后，商品房成交量和成交价格也不会出现快速上涨现象，同时出现房价大幅下降的几率不大。 供求关系来看，全年累计供销比达1.6:1，供需矛盾开始明显，但较去年的2.3：1的供销比，本年度大幅回落；但供需双方的市场地位仍然倒置，市场仍然以“买方”为上。8月份的“限购”政策悬而不落，使得降价、促销等信息充斥整体市场，未来市场整体价格下滑已成定局。;各区总体表现出供大于求的局势，大港区成为供应量和成交量双双排名第一的区域，但成交均价是各区最低。;各区的年成交还是以普通住宅为主。各区各物业的成交均价存在明显的差异化。;2012年第一季度除大港区以外，其他各区的成交