论土地投机对土地市场的影响.docVIP

土地投机的形成机理及其防范对策 卢 静 （华中农业大学土地管理学院 武汉 430070） 【摘 要】本文通过对我国土地投机的表现形式、形成机理的探讨，分析了土地投机对土地市场正负两方面的影响，并提出了防范土地过度投机、规范土地市场的一些对策。 【关键词】土地 投机 过度投机 土地市场 随着我国土地有偿使用制度改革的逐步深化，土地特别是城市土地的资产性越来越被人们所认识，由此也引发了少数人对土地流转中土地收益的追逐。在我国土地市场体系不完备，各项制度和政策正处在转型期的情况下，土地投机活动大量涌现，这给我国的土地市场造成了很大的冲击，甚至影响到整个国民经济平稳运行。但我们还应看到，土地投机是土地市场开放的衍生物，只要存在土地市场，土地投机就无法避免。因此，充分认识土地投机行为的特点、形成及其对地产市场的影响，进而采取有效措施遏制土地过度投机活动，对于我们规范和发展土地市场和房地产市场，深化土地管理体制改革，具有一定的现实意义。 一、土地投机者的行为特点 土地投机，是指利用生产和流通环节的空隙，或利用（房）地产的市场价格的变化，通过买卖、租赁（房）地产以获取暴利的行为。土地投资与土地投机的根本区别在于：土地投资者出于对获取土地收益的长期性、稳定性和有规则性的关注，注重土地利用的合理性和产生的效果；而土地投机者仅仅是为了在短期内获利。我国土地投机的形式多种多样，投机者的手段也各不相同，根据土地投机的表现形式，归纳为以下两种方式： 1、单纯以土地为对象的土地投机活动。 这种投机活动通常有以下几种形式：（1）低价征用土地后再转手高价卖出，获取高额利润。据报载，邢台市某房地产公司经土地管理部门批准后，以每亩4万的低价征地113亩，后转手以每亩13.5万的高价出售，从中牟取暴利达一千多万元，其利润已超过300%。（2）划拨土地的使用权非法入市带来的土地投机。据有关部门测算，全国每年发生的城市国有土地使用权非法交易在50万起以上，非法交易额达400-500亿，其中大部分进入了土地投机者的腰包，国有土地资产大量流失。（3）利用国有土地使用权出让方式强度的差异来进行土地投机。目前，我国土地出让主要以协议出让方式为主，而市场强度较大的招标、拍卖方式很少采用。投机者利用各种关系从政府那里以协议方式低价获取土地使用权，然后再高价转手以获取暴利。（4）利用土地价格波动周期进行土地投机。在市场经济条件下，土地价格变动的总趋势是逐步上升的，但由于受经济周期的影响和其他一系列因素的影响，地价波动性很大。土地投机者正是利用地价波动这一特点，看准时机，低价买进，高价售出，从中牟取暴利。 2、房、地结合在一起的土地投机活动。 这种投机活动较为隐蔽，其主要形式有以下两种：（1）与建筑投机结合在一起的土地投机活动。马克思曾经指出：“建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋。”通常的做法是在经济萧条期低价购买地皮，进行囤积，当经济复苏之后再建房出售，以获取高额利润。（2）与房屋买卖、出租结合在一起的土地投机，即低价买入房屋再高价买出或低租得到的房屋再高价转租，以获取高额利润。 二、土地投机的形成机理 1、土地自身的特殊性是产生土地投机的内在因素 土地是社会经济活动中不可缺少的生产要素之一，是重要的资源和资产。随着社会经济的发展，人们对土地的需求呈上升趋势，但由于土地资源的有限性和稀缺性，使得土地供给无弹性，随着需求的增加，土地价格刚性上涨，因而成为投机者的追逐对象。土地具有多宜性和用途的可变动性，土地尤其是城市土地用途的转换和土地利用条件的改变，可以使土地使用者获取更高的经济收益。土地位置固定，使得土地交易不是物物交换，而是一种契约交易，只要签定了契约并予以履行，土地交易就实现了，这一点正好被土地投机者所利用。土地投资具有外溢性，地块投资的增加，会带动周边土地价值的增殖。而且，从长远来看，土地价格具有不断上涨的趋势。土地这种生产要素自身的特殊性是土地投机产生的内在因素。 2、管理体制的缺陷是产生土地投机的制度因素 自80年代以来我国逐步推行土地使用制度改革，土地使用制度由计划经济时代的“单轨制”向“双轨制”转化，这对于建立有形土地市场，加强土地资产管理有着重要的意义，但也带来了一些弊端：（1）土地使用制度的一轨有偿出让、一轨无偿划拨的管理体制，存在着不规范的操作空间，必然在实践中产生摩擦和矛盾，刺激土地投机活动的频繁发生。在市场经济条件下，无偿划拨土地大量存在并适时入市，导致了政府不能完全垄断土地一级市场，影响政府的宏观调控；现行的土地出让制度也为土地投机创造了条件。依照我国《城镇土地使用权出让、转让暂行规定》和《土地管理法》的规定，土地出让可以采取协议出让、招标、拍卖三种方式，其中，招标和拍卖的市场竞争强度大于协议出让，招标、拍卖的出