津滨发展卫南洼项目策略顾问基础研究部分.ppt

津滨发展卫南洼项目策略顾问报告初稿(第一部分：基础研究) 2009年11月27日 优质酒店市场 优质酒店市场 友谊路/滨水道板块 优质酒店市场 优质酒店市场 体育休闲中心内还开设了“迪卡侬”运动超市和大量的特色餐饮设施； “迪卡侬”专业运动超市，能够提供大量丰富的专业运动设备和服饰，满足社区内的运动产品需求； 特色餐饮有效的弥补了区域内的餐饮空白； 特色餐饮定位于中高端社区服务型商业，品种丰富，定位明确，包括星巴克、意大利艺术餐厅、印度小厨、拉丁餐厅、蓝蛙西餐厅、松坊商场、81west美容美发、日本料理、越南河粉、中国书店、悠庭保健会所等； 核心区-体育休闲中心 案例分析 上海碧云国际社区 对本项目启示 案例分析 上海碧云国际社区 规划布局 产业促进作用 开发时序 物业配比 根据开发周期核算居住物业比例，确保在项目商务、商业等配套开发完成，区域成熟后仍能有一定规模的住宅物业开发，获取区域升值的价值。 居住物业遵循资源优势原则，将最高端的物业布置在资源最好的位置。 商业、商务等物业布置在交通枢纽位置，对内对外交通便利，有利于经营。 应首先开发居住物业，获取现金流，实现项目的滚动开发。 商业物业尽早启动，完善商业配套，提高生活便利度。 酒店、写字楼等商务物业，宜视区域需求而定。 随着产业的发展，规模扩大与结构升级将快速推动区域对写字楼、酒店等物业的需求，本项目依托西青科技园，发展商务物业机遇较好。 案例分析 新加坡新达城Suntec City 区位 数据来源: 世邦魏理仕 案例分析 新加坡新达城Suntec City 新达城 新加坡概况 占地707平方公里 常住人口约484万，本地居民384万，其中华人占75%，马来人占14%，印度人占9%，其他占2% 人均GDP为30,228美元。 产业特征 重工业以炼油、化工、造船、机械、电子为主，有裕廊工业区 此外，国际贸易、金融、教育、旅游等也十分突出，是亚洲的金融中心之一。 新达城位于新加坡城市环路上，通过该案例的研究，将主要借鉴会展中心对商务物业的促进作用。 物业组合 数据来源: 世邦魏理仕 案例分析 写字楼 会展中心 商业 占地面积：11.7公顷 总建筑面积：约43万平米。 会展中心：约10万平米，6层，新加坡最好的会展中心。 写字楼：约25万平米，4栋45层，1栋18层。 商业：约8万平米，新加坡最大的商业设施之一。 财富之泉：曾经世界上最大的喷泉。 财富之泉 项目以会展中心、写字楼物业为主体，从其目前的成功可总结得出，会展中心对写字楼物业的促进作用较大。 新加坡新达城Suntec City 规划设计 数据来源: 世邦魏理仕 案例分析 整体规划布局十分讲究中国的风水，五栋写字楼为一只左手的五个手指，掌心位置布置了财富之源喷泉，手腕位置是新加坡最大的会展中心。 整个项目的规划与新加坡CBD的右手规划相互呼应。 富含理念的规划能给人以过目不忘的印象，十分有利于项目的圈层推广。 新加坡新达城Suntec City 写字楼 数据来源: 世邦魏理仕 案例分析 建筑层数 18层/45层 标准层面积 18层楼宇为2,600平米。 45层楼宇根据层数为930平米、1,100平米和1,300平米三种。 主要特点 无柱式空间结构。 智能管理系统。 3,000个地下停车位，车位配比达每万平米120个。 行政卫生间。 24小时空调供应。 人性化的地下停车系统设计。 待梯时间不超过30秒。 超级网络速度。 该项目写字楼竣工于1997年，从今天来看，其品质也属于先进水平，充分说明高品质的产品其生命力更为持久。 新加坡新达城Suntec City 写字楼 案例分析 新加坡新达城Suntec City 方正的造型，有效提高了项目的使用率。 4栋45层建筑平面 1栋18层建筑平面 4-11层，1336平米 12-27层，1117平米 28-44层，938平米 4-12层，2566平米 13-18层，2622平米 写字楼 数据来源: 世邦魏理仕 案例分析 新加坡新达城Suntec City 典型租户 Adobe Atos Origin Aviva Asia BASF BearingPoint Carrefour CCPIT/CCOIC Representative Office Chevron Phillips China Zhejiang Center Datacraft DBS Bank EMC Computer Systems F5 Networks Singapore IMC Shipping Infocomm Development Authority of Singapore Korn Ferry International National Austral