祥和购物中心项目行性分析报告.docVIP

桐 柏 祥 和 购 物 中 心 项目分析报告 地域分析 （一）、人口 桐柏县位于河南省东南部，桐柏山腹地，淮河发源地，南邻湖北省，属南阳市。面积1941平方千米，人口万。矿产资源丰富，其中有全国最大的露天金矿-银洞坡金矿，全国四大银矿之首的桐柏银矿，亚洲第一、第二的安棚碱矿、吴城碱矿，全省最大的大河铜矿等。在中国商业快速发展的背景下，商业零售市场也将面临前所未有的激烈竞争，顾客面临的选择空前繁多，对商业项目的要求也越来越苛刻，顾客们不会再像以往那样随意地选择购物中心，他们只认同能够为自己创造更大价值的项目。定位是一种战略选择，其意义在于要求确立聚焦于顾客利益的目标方向，这也是取得成功的必由之路。处于传统的商业中心，项目主题定位思路根据市场实际本项目规模达平方米（地下一层、地上层）。其规模，项目市场定位1、目标市场定位2、目标顾客定位本项目的主流客层定位为全市全客层群体，包括周边乡镇和外来流动人口。项目功能定位该项目功能业态设置遵循“依据人们的消费需求及特征以确定项目功能，通过业态组合实现功能”的原则进行规划。功能设置必须满足目标客层的需求。在购物中心的特定客层中，主力客层大多为家庭式的购买和消费。因此全方位满足家庭的需求成为购物中心的主要功能。项目形象定位功能：商业氛围：充满愉悦气氛。名片形象：—20平方）多以岛柜形式经营，同时帮助提升形象。商场后厅布局设计分为品牌服饰区及品牌皮鞋区，铺位面积设计为20---60平方。 F2层 经营范围：综合卖场百货区 F3层 经营范围：平价服饰、鞋，家居床品 （二） 商品定位 满足周边人群大众消费，以周转频率较高的生活用品为主。 （三）、经营结构定位 桐柏祥和购物中心以满足大众消费消费，一站购足为目标；以超市大卖场为经营重心；以流行百货、餐饮娱乐为辅。 （四）、经营方式 企业经营采取租赁、联营及租赁加联营三种方式相结合，本着有利于企业经营，最大限度地创造效益的原则，依照市场变化及商场不同时期的特殊需要，适时调整经营方式。 （五）、经营策略 依据企业的经营理念、市场定位、商品定位和经营方式，卖场规划布局和商品陈列展示采取全开放、自选式营销方式，形成合理、顺畅、连带性强的客流动线格局。最大限度的为顾客营造方便、快捷的购物环境。 １、营销策略 ２、价格策略 3、竞争策略 经营状况分析及成本核算 企业经营首要是核算和分析得失利弊，适应市场发展，迎合消费需求，按照以上布局定位，作出以下分析核算： 收益来源： 负一层、二层作为超市经营，按月销售额120-150万估算，年销售额在1800万，销售毛利率暂定为14%，毛利额在210-250万左右，营业外收益约40-50万左右。 一层为流行百货经营，经营方式租赁，811平米按65%有效租赁，每平米按100/月收取租金，年获取租金收益约为60-65万元； 三楼平价经营，两种模式，租赁方式租金收取按每平米30元/月，年租金收益约为40万元；按照联营方式13%扣点，月销售额35-40万元，年联营收益约为45-55万元左右（建议：采取联营方式更好）。同时，纳入二楼一体化管理。 如此，年收入毛利额共计约：355—400万元。 经营成本： 场地费用：租金150万元/年； 人员费用：薪资120万元/年； 电力消耗： 40万元/年； 办公费用： 25万元/年； 促销费用：25万元/年（含供应商承担部分）； 以上费用合计约为：360万左右。 全程策划合作协议书 甲方： 乙方： 经友好协商，甲乙双方达成如下协议，并于文末载明的日期签署。 一、合作方式： 双方本着相互合作、协商一致的原则，甲方接受乙方委托对 _______________________________提供全程筹备企划服务工作。 二、合作期限： 　 双方合作的期限为 ______ 天。如因其他因素延期，双方另行商议。 三、合作内容及事项 （一）甲方责任及工作内容 帮助制定、企业发展总目标 帮助人事营运管理，挖掘、培养各类管理人才，量科学配置。 商品业务管理，经营状况分析、价格策略调整、优化商品结构、策划适度有效开业促销活动，加强合作伙伴及供应商管理。 完善管理体系，岗位职责流程、制度规章、企业文化及激励奖励机制。 帮助制定企业拓展计划。 企业人员行综合素质、岗位职责、岗位技能、服务意识等岗前、岗中、及岗后的全面培训； 内部购物环境调整， 营造购物氛围，美化购物环境; VI整合； 企业形象，人员形象塑造、仪容仪表、职业素养;外部形象、广场、外立面、店招等形象的规划。策划、媒体形象的推广、延伸。 内部结构、布局的调整，科学定位，区域划分，经营策略。 (二