广州楚睿商业中国佛山国际环保城项目前期总125335215.ppt

分析思路与内容板块 分析思路与过程 两大核心优势 ? 东侧地块临街面长达1.2公里 ? 可视性和展示性好，有利于项目后期整体营销包装推广 ? 临街面长可以最大限度的提高项目商业价值 ? 临街面长可以强化展示功能，也是提高项目形象档次的重要资源 三大主要劣势 近30年来，南庄陶瓷产业不断发展导致环境污染日趋严重，为南庄带来“中国建陶第一镇”美誉的同时也让南庄背上了沉重的环境污染的历史包袱 可依托资源有限 三方面威胁与制约 佛山市拥有一批规范化、现代化、高层次、多功能的各类专业市场，全市拥有各类市场422个，其中生活资料市场379个，生产资料市场43个 佛山的专业市场在全国范围都具有较高知名度 市区的城北综合批发市场、城南机动车交易中心、水产批发市场 石湾陶瓷建材批发市场、中国陶瓷城、华夏陶瓷博览城、瓷海国际 张槎针织市场、澜石不锈钢材料总汇 南海的狮山省农产品中心批发市场 西樵轻纺城、大沥有色金属市场、摩托车市场、平地电器市场、南国小商品城 三水的西南耕牛市场 顺德的龙江家具市场 乐从家具城 等，都具有较高的知名度 总结项目基础条件的特点 商业地产项目策划目标 开发商对项目的期望 形成对项目的基本判断 定位的焦点问题 分析思路与过程 建议采用前后复合定位 主题业种宜用突破式定位 主题业种的定位准则 选定用于突破的主题业种 环保产业 主题突破成败取决于启动 候选的启动业种 启动业种的比选准则 建筑陶瓷 建陶机械 小商品 酒店用品 IT数码产品 工业品 食品农产品 纺织品 装饰建材 前后定位的复合衔接 分析思路与过程 各区分期建设安排顺序 各期开发体量估算与开发要点 分期建设安排的一些基本考虑 第一阶段的商业形态构思 第二阶段的商业形态构思 第三阶段的商业形态构思 各阶段商业形态的深入分析 日用型环保产业深入刨析 首期环保建材商户经营特点深入分析 两种经营权模式的比较分析 项目各方利益相关者的利益诉求 四方互利互惠的经营战略构思 提供多种资金支持性增值服务 “工业品超市”概念深入思考 实施组织架构与职能 分析思路与过程 启动实施的基本要点 启动方案的要求 启动规模建议 楼层及配套功能设置 楼层及配套功能设置 楼层及配套功能设置 楼层及配套功能设置 楼层及配套功能设置 经营品种垂直及平面布局 商铺间隔及数量测算 公寓面积需求测算 其它配套功能设置建议 项目启动区的租售情形 租售结合的三种方式 三种租售策略的说明 启动方案经济测算 租金水平拟定思路 项目周边可供参考的租金水平 项目不同位置的租金水平拟定 项目静态租金收益测算 项目未来五年累计租金收益 项目经营权售价测算 项目20年收益测算与比较 项目运营管理组织架构参考 分析思路与过程 分析思路与过程 调研目的 项目用地性质及特点存在哪些限制性因素？ 项目进行何种整体定位和主题包装才会增强市场竞争力及未来发展潜力？ 项目启动行业如何选择？ 政府在本项目运作中充当何种角色？ 项目操作执行策略及方案细节如果确定？ 研究方法及手段 实地考察 研究方法及手段 案例深入研究 研究方法及手段 政府及业内人士访谈 研究方法及手段 问卷调查 建陶市场集中南庄与石湾 经营状况—市场租金承受水平较低 陶瓷业趋向饱和，后续竞争激烈 商家入驻新专业市场意愿不强 建筑陶瓷行业匹配性分析 陶瓷机械以南庄与石湾专业街为主 生产企业外迁导致配套机械行业遇冷 大量陶机企业计划迁往新兴陶瓷生产基地 伴随“退二进三”政策实施，大量陶瓷生产企业搬迁至江西、清远等新兴基地 为了降低生产成本以及拉近需求市场距离，大量陶机生产企业也跟随搬迁 陶机行业面临原材料上涨、用工成本增加和销售额下降三座大山，目前企业基本都处于亏本经营中，厂家纷纷缩小生产规模，个别企业已经停产 陶机企业的月销售额普遍下降至原月销售额的30％-50％ 南庄已为陶机企业预留足够场地 发展陶瓷总部经济是佛山陶瓷产业转型的方向，将陶瓷生产环节外迁，留下研发、销售环节，同时大力扶持配套的机械装备制造业 南庄启动“中国陶瓷机械电子装备基地”建设项目，已经出台用地、用电等优惠政策吸引大部分企业留下 禅城经济开发区吉利工业园将由目前的近3000亩扩大到10000亩以上，超过150万平方米的厂房用于发展陶瓷机械制造业 建设一批适应陶瓷机械发展的标准厂房并以优惠价格出租，吸引国内外陶瓷机械制造企业落户 陶瓷机械行业匹配性分析 酒店用品市场主要聚集在广州 出租率高且租金承受水平较高 市场地位高，辐射范围广 知名度高，已形成长期稳定客户源 酒店用品行业匹配性分析 小商品市场主要集中在广佛公路沿线 小商品：包括十几类小型商品，产品丰富 小五金、塑料制品、日用百货、日用陶瓷、化妆品