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成都总部基地市场观察报告 第一章 从上世纪90年代开始，随着全球一体化经济的逐渐形成，众多全球跨国公司进入中国市场，其中很多公司将区域总部从海外迁入北京、上海、广州、深圳等中国一线城市，“总部经济”的概念开始出现。随之而来的是各种围绕“总部经济”而进行的“总部基地”开发。 近年总部基地的开发在成都同样如火如荼，但是其目前的市场状况却让人担忧：各种名目的“总部基地”仓促上马、对“总部经济”缺乏准确的定义、盲目开发而不知真正的市场需求、|恶性竞争愈演愈烈、土地资源浪费加剧…… 成都总部基地现状 从2005年前后开始，作为四川省会和西南经济中心的成都开始出现围绕“总部基地”模式的开发。短短几年，成都“总部基地”的开发热潮迅速升温，目前已形成高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区等6大总部聚集区，仅大型重点项目就多达21个的局面，整体供应的各类总部基地物业高达500万平方米左右。 “总部基地”，正以一种“围城”之势，成为成都近几年商业地产供应的绝对主流。 目前成都的总部基地主要以青羊工业总部基地、空港总部基地、龙潭总部基地为代表。这三个成都总部基地的代表较能反映出一些市场定位。 青羊工业总部基地于五年前开始建设，总用地一千多亩，共有六期，已开发三期。因其离金沙成熟社区较近，现房整体呈现，招商效果很好。客群属于大型生产型企业和科技公司为主。统计显示，当前青羊工业总部基地已有200多家企业入驻办公，办公人数已有几千人。933亩规模的园区建成后将容纳数万人办公。 空港总部基地因其靠近双流国际机场和成都南门成熟高档社区，是大型企业和“双城飞人”最为看重的因素，获得了不少沿海企业的追捧。 龙潭总部基地规模最大，除靠近成渝高速路外，金堂的第二机场和川陕路的成都国际集装箱物流园区，龙潭总部基地规划将达到40万人的办公和生活规模，开发商号称“打造的是一座总部之城”。该总部基地定位在省内和大西部的中等规模的生产型企业，或业务的目标客群是企业而非大众性个人的服务行业。 除去上述三个项目外，成都还有更多大大小小的总部基地项目。在高达500万平方米左右的供应量背后，不能不让人对众多项目同质化的定位担忧。 成都总部基地缺乏清晰的发展定位 如同全国其他一二级大型中心城市一样，成都在近五年也在大力推动总部经济的发展，希望通过总部基地的开发，带动城市经济的转型，促进地方财政的增收。 从整体上看，一批冠以“总部基地”的项目对成都区域经济的转型升级起到了有力的推动作用，也成为区域经济新的增长点。但是在开发过程中，一些项目由于对总部经济的理解偏差、或是偷换了“总部经济”的基础内涵，再加上对市场缺乏认真细致的研究、对总部经济所需的产业定位没有准确的界定、缺乏精准的招商渠道……导致成都总部基地开始出现“概念模糊、定位模糊、同质化严重”的怪圈，市场整体的竞争格局混乱而无序。 CIHAF中国城市研究院主任研究员钟学隽认为：“数量众多的总部基地，在成都大有围城之势。但实际我们发现总部基地的概念泛滥，缺乏真正的专业定位，已经开始出现恶性发展的苗头！”　　 “成都目前以总部基地为名的项目众多，但实际很多开发商对总部基地凭空定义，却更本没有弄清楚真正的市场需求。”钟学隽表示，“目前，大多数的总部基地项目都缺乏清晰的客户定位和需求定位，这样的项目是有相当风险的。总部基地对项目整体的软硬件环境要求很高，同时总部基地的客户资源也相对有限，盲目竞争势必导致重复建设、恶性竞争和土地资源浪费。” 在龙潭总部区做过多个总部基地项目调查的成都策程营销管理顾问有限公司拓展部经理周沧海认为：“目前成都的一些总部基地开发商对于发展定位并不准确，在土地批租 价格相对低廉以及没有缺乏准确的客户定位等因素制约下，纷纷采用一种注重短期效应的销售方式，实际上是造成总部基地同质化严重的主要原因。” 成都总部基地“围城”诱因 作为辐射西南的重要文化经济中心，成都具有发展总部经济得天独厚的条件。加上前期市场反应比较强劲的需求、工业用地批租价格的相对低廉、部分房地产开发商的业务转型、区域政府相关的政策扶持和税收优惠等因素，都是众多区域政府与开发商乐于总部基地、甚至仓促上马总部基地项目的主要原因。 许多开发商都想在“总部经济”上分一杯羹，各区政府也想以此拉动本区经济，这就难免在一些区域出现总部经济项目一窝蜂现象。  上述的市场面和政策面等综合因素促成了时下成都如火如荼的总部基地“围城”的庞大市场，同时其隐患和陷阱也已凸显。  数据显示，仅2008年上半年，成都工业用地供应6796.83亩，8、9两个月，成都主城区又出让工业用地约640余亩，这些项目将在未来1-2年内推向市场，且绝大部分以办公类物业呈现。 成都仁智地产顾问有限公司