《房地产评估研究【精品论文】》.docVIP

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院 本科毕业论文（设计） 题 目：房地产评估研究 姓 名： 准考证号： 院 （系）：远程与继教学院 专业： 工程管理 指导老师： 职称： 评 阅 人： 职称： 2012 年 月  原创性声明 本人呈交的学位论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含他人享有著作权的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确的方式标明。本学位论文的知识产权归属于培养单位。 本人签名： 日期： 摘 要 房地产评估是市场经济发展的必然产物，它集中解决了市场的核心问题一一价格，为我国社会主义市场经济的建立与发展起了重要作用。 作为资产评估领域的一个分支，房地产因评估对象的独特性质而比其它的资产评估更具复杂性，难度更大。特别是在实行土地与住房制度等一系列改革后，房地产评估所面临市场环境己发生了巨大变化，传统价格影响因素的作用正逐渐减弱，新的价格影响因素不断呈现，这些因素的出现将可能影响未来评估研究的重点。本文在对当前房地产现状进行深入调查的基础上，全面分析了房地产的价格影响因素及实务评估的基本方法，对影响房地产价格的人本、智能化及品牌等无形因素进行了归纳和分析，为评估方法的改进做了有益的探索。 在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也不完全相同。 虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三大基本方法，但是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方，而这些直接影响了房地产评估价格的准确度。本文从房地产评估的三大基本方法入手，结合相应的案例，对市场比较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。此外，本文针对市场比较法中涉及的因素，提出了对区域因素与个别因素的因子应根据不同的权重进行测算；对收益法中收益额与还原利率的选取进行了分析，指出还原利率以市场法中的间接法与投资组合法得出的最为准确；对成本法中利润率和投资利息率进行了分析，提出对自建房地产与开发商建筑的房地产，应采用不同的利润率，并提出对投资利息应按照自有资金与贷款资金两部分计算。 关键词：房地产；评估方法；无形因素；价格 Abstract Real estate appraisal is a result of development of market economy. Real estate appraisal solves a core of market----Price. It is important to foundationdevelopment of socialist market economy. As an offset of appraisal, Real estate appraisal is more complicated than other property appraisal Because of the characteristic of real estate. Especially after the reforming of land systemhousing system, the market of real estate had changed greatly. The function of traditional factors of price is weakening. Meanwhile, some new factors appeared one after another. They would change the emahases of real estate appraisal in the future. Based on status of the market of real estate, the essay analyzes price factors and appraisal approach of real estate, and sums up the intangible factors such as hunman, intelligent, brand. In the end ,the essay puts forth tem improving model of real estate app