《司法考试民法冲刺精讲：房屋所有权》.doc

司法考试民法冲刺精讲：房屋所有权 司法考试民法冲刺精讲：房屋所有权。司法考试复习是一项艰巨的工程，需要付出大量时间和精力。法律教育网为考生整理了司考复习基础讲义，希望能够帮到大家。 1、房屋所有权的概念 （1）概念 房屋所有权系以房屋为其标的物，它是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。 （2）在我国，根据房屋坐落的位置不同，可以把房屋分为城镇房屋和农村房屋。 A、城镇房屋是指坐落于城市（直辖市、地级市、县级市）、县城、建制镇和工矿区的房屋； B、农村房屋是指坐落在农村（包括未设建制的村镇）的房屋。 2、建筑物区分所有权 （1）建筑物区分所有权的概念。 所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 （2）建筑物区分所有的要件 基于物权客体的独立性原则，区分所有的特定部分，须具备一定的条件，才可以为建筑物区分所有的客体。这些条件有： A、须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以被区分而与建筑物其他部分隔离。 B、须具有使用上的独立性，即建筑物被区分的各部分，可以为居住、工作或其他的目的而使用。 C、须在构造上具有共用的部分，即各专有部分人为了利用其专有部分必须利用共用部分，如一住宅楼，各单元房的住户必须共用一个楼梯，必须共用一条通道等等。 （3）建筑物区分所有权的内容。 A、专有部分的单独所有权。 专有部分是在一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。为各区分所有人单独所有，在性质上与一般所有权并无不同。但是，业主行使其专有部分的单独所有权受到下列限制： a、业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 b、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 B、共有部分的共有权。 建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有，均不得分割。各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。 此种共有在性质上应当属于按份共有，但是不得请求分割。转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权，专有部分和共有部分不得分开转让。 a、业主共有财产部分 (a)道路属于业主共有 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 (b)关于绿地的归属 (a)合同明确约定归个人所有的属于个人所有 (b)法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有 (c)其余的一律归全体业主共有 【重点法条】：《物权法》第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 (c)关于车位的归属 法律 敎育 网 (a)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 (b)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 但是无论如何，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，然后才能对外出售、出租。 【重点法条】：《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 (d)其他归业主共有的财产 (a)凡是必须由业主共同使用的部分都应当归业主共同所有，如楼梯、过道、建筑物的外墙等； (b)不是必须由业主共同使用的部分可以通过业主公约、出让合同等约定归业主共有。 b、共有部分的处分 共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 c、业主对共有部分的权利和义务 (a)业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 (b)建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。【历年真题】：2006-3-55 C、业主的管理权。 a、业主大会与业主委员会 (a)性质 业主大会是全体业主进行集体决策的自治性组织，全体业