第二章 所有.ppt

对于整体的处分由于涉及到其他共有人的利益，为此，我国《物权法》97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。如擅自处分损害其他共有人的利益的，受到侵害的共有人有权要求其承担民事责任。 根据《物权法》第97条对共有物的处分权限：①有约定的按约定；②没有约定时，按份共有采绝对多数决原则，须经占份额三分之二以上的按份共有人同意（只讲份额不讲人数）；共同共有采一致决原则，须经全体共同共有人同意（一人不同意就不行）。 甲、乙、丙按份共有一栋房屋，甲的份额占五分之四，乙、丙的份额各占十分之一。由于按份共有总体上不利于物尽其用，故《物权法》第97条对按份共有物的处分采用绝对多数决制度决定共有物的命运，而且只讲份额不讲人数，显得很功利。故：①甲决定以三个人的名义将房屋出卖（抵押）给丁，无须经过乙、丙的同意，买卖（抵押）合同就是有效的。②甲决定将房屋拆了重建，即使乙、丙反对也可立马开拆，而且不对乙、丙的按份共有权构成侵害。③在前述两种情况下，乙、丙的救济之途仅剩下行使分割请求权，终止共有关系。并且，到底如何分割，也不能乙、丙说了算，如若协商不成，就由法院决定是采用实物分割、作价分割还是变价分割了。 对共有物的管理行为包括保存行为、改良行为、和重大修缮行为。 保存行为指为防止共有物的毁损、灭失或其权利丧失，而维持其现状的行为。保存行为可以是事实行为，如将置于室外的共有物收回屋内以免被盗或遭受日晒雨淋；保存行为也可以是法律行为，如对出质的共有物行使取回权。此外，下列行为亦属共有物的保存：①“简易修缮”行为。如修补漏雨的房屋，更换破碎的玻璃。②共有物如为易腐鲜活物品，为保全其价值而予以变卖。③中断诉讼时效的行为。 保存行为，对全体共有人均有利无害，且性质上多需急速处理，因此，无论按份共有或共同共有，共有人可以不经其他共有人的事先同意而“单独为之”。 改良行为是指在不改变共有物性质的前提下，对共有物进行的加工、修理等行为，以增加共有物的效用或价值。这种行为不像保存行为那样急迫，而且多少会改变共有物的现状，所以不能完全由共有人单独进行，但它又不如处分行为那样重大，所以改良行为不必经全体共有人的同意，只要拥有共有份额一半以上的共有人同意即可进行。 如甲、乙、丙按4:3:3比例出资购买汽车一辆跑运输，由甲作为司机负责运输事宜。一次外出运输时轮胎爆裂，问甲可否单独决定修理该轮胎？甲修理汽车时正巧碰到有人出售豪华驾驶坐垫，甲能否决定购买？甲修理汽车时发现汽车马达老化，能否决定更换？ 甲与同学乙、丙各出资10万元盖了一栋三层楼房，约定楼房盖好后三人共有。房屋竣工后，按照约定，甲住第一层，乙住第二层，丙住第三层。乙因常年在外做生意，打算将其居住的第二层出卖给丁，甲、丙均表示反对。对此，下列说法中正确的是哪一个？ A. 甲、乙、丙对楼房形成区分所有，乙有权出卖其居住的第二层 B. 甲、乙、丙对楼房形成按份共有，乙有权出售其居住的第二层，甲、丙享有优先购买权 C. 甲、乙、丙对楼房形成按份共有，乙无权出售其居住的第二层 D. 甲、乙、丙对楼房形成共同共有，乙无权出售其居住的第二层  （三）按份共有人的权利与义务 1、权利 1）按份额享有共有权 《物权法》第104条：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 2）分割请求权与转让权 按《物权法》规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。 3）优先购买权 在共有人转让其份额时，在同等的情况下其他共有人有优先于非共有人购买的权利。 　　注意： 　　①在承租人的优先购买权和按份共有人的优先购买权发生冲突时应当优先保护按份共有人的优先购买权。（即按份共有人＞承租人） 　　②承租人的优先权仅仅限于房屋租赁情况，其他物品的承租人无优先权 　　③民法其他优先购买权的问题：按份共有人、原共同共有人、房屋承租人、典权人 　　即〖共有人＞典权人＞承租人＞转租人（次承租人）〗 4）在份额上设定担保物权 按份共有人对整个共有物的处分，须取决于全体共有人的意志，但按份共有人可就其应有的财产份额设定担保，如设定抵押。 5）物上请求权 如果某一个或几个共有人未经全体共有人的同意，实施了损害其他共有人利益的行为，或者共有人之外的第三人妨害共有人行使所有权，共有人可单独或共同地依法享有物上请求权，包括停止侵害