《20160314 专题研究：QDII基金研究—REITs基金及其投资价值简析》.pdf

基金专题研究报告 天天基金专题研究报告 2014 年3 月14 日 QDII 基金研究—REITs 基金及其投资 相关研究报告 价值简析 报告摘要：  REITs是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts） 的简称，是一种以发行收益凭证的方式汇集公众资金，并由专业投 资机构进行房地产投资经营管理，其总资产的75%以上是由房地产 资产、现金或政府债券组，总利润的75%以上是来自被动性且与房 地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其它REITs 所得收益，其收益的90%以上需分配给投资者。REITs本质上属于资 产证券化的一种方式。  按照投资物业类型可分为住宅、写字楼、基建、购物中心、健康医 疗、独栋别墅、快捷酒店、仓储、森林REITs等。按照投资对象和 盈利模式可分为权益型、抵押型和混合型REITs。按组织机构可分 为公司型、契约型以及有限合伙型REITs。按照能否赎回可分为开 放式和封闭式REITs。按募集方式以及否上市分类可分为公募上市、 公募非上市、私募REITs。  REITs具有如下特点：1、流动性高；2、长期收益可观；3、具有稳 定的分红；4、分散投资组合风险；5、抵御通货膨胀。  截止目前，国内共有4只投资海外REITs的QDII基金：诺安全球不动 产、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产以及广发美国地产指数基金。 诺安全球不动产、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产均是主动投资 产品，广发美国地产指数为跟踪MSCI美国REIT指数的被动投资产品。 除投资于REITs及相关产品外，鹏华美国房地产以及嘉实全球房地 产还可投资房地产行业上市公司股票。鹏华美国房地产以及广发美 国地产指数投资美国市场，而诺安全球不动产以及嘉实全球房地产 在全球范围内寻找合适标的。  风险因素：（1）受房地产周期影响，短期内波动加剧；（2）境外投 资风险，如汇率风险、税收风险等。 请务必阅读正文最后的天天基金网免责声明 1 基金专题研究报告 一、 REITs 的定义及特点 REITs 是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）的简称，是一种以发行收益 凭证的方式汇集公众资金，并由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的 绝大部分（通常为90% 以上）按比例分配给投资者的产品。投资REITs 可以间接投资物业，分 享租金收入和资产增值带来的收益权。从定义看，REITs 本质上属于资产证券化的一种方式。 REITs 起源于20 世纪60 年代的美国，在此之前，只有机构投资者和富人才有能力投资诸 如购物中心、办公写字楼、医疗设施、工业厂房等重大房地产项目，这些项目初始投资额度巨 大、投资周期长、流动性差，让普通投资者望而却步。为满足普通投资者对房地产的投资热情 以及房地产厂商的融资需求，促进房地产行业与资本市场的有效融合，美国国会通过了《1960 年房地产投资信托法》（The Real Estate Investment Trust Act of 1960 ），给予REITs 税收优惠， 并允许其上市交易，正式设立了房地产投资的信托基金模式，从此普通美国人也可以参与房 地产项目的投资并获取收益。 之后，美国 REITs 市场开始逐步发展：1961 年首批 6 家房地产投资信托基金成立。1965 年首只交易场上市所REITs 成立。1976 年《税收改革法案》允许REITs 在原有信托模式的基础 上以公司的形式成立，公司制REITs 开始出现。1986 年，美国国会通过了《税收改革法》（Tax Reform Act of 1986），该法案不仅给予REITs 以税收优惠，而且扩大了其经营范围，促进了REITs 的发展。1997 年，《美国1997 年纳税者减免法》（REITSA）取消了股东资本所得的应纳税义务， 废除了 REITs 的非长期持有资产的销售收入不得高于总收入30 ％的规定。2001 年，房地产信 托基金被加入标普500 指数。截止2013 年底，美国共有202 只REITs 公募基金，资产规模大 约6703.34 亿美元。 图1: 美国REITs 发展历史概览 请务必阅读正文最后的