2013年北京市房地产测评报告.docVIP

北京：2013年住宅市场交易火爆 成交价格破纪录 土地市场供需两旺 “自住型商品房”推出 势必影响后市 【导读】 ： 市场价格：：83872套/1008.58万平方米，成交面积同比2012年回落10.28%，较2011年增长42.94%。在2012年北京商品住宅成交量创三年新高的基数下，2013年北京楼市成交量有所回落，但继续保持高位，这主要是受到需求旺盛的影响，同时，经济企稳向好、2013年上半年房地产调控政策继续保持原有力度也是促成楼市持续火爆的重要原因。十八届三中全会强调市场的决定性作用，而北京住宅市场供需矛盾突出，2014年北京房地产行业成交量有望继续保持高位。 图：20年2013年北京住宅市场成交面积情况23421.64元/平方米，同比上涨12.8%，创历史新高。 2013年全年来看，北京商品住宅价格（不含保障性住房）波动较大，然而始终在2万元以上：开年1月即达到高峰，自2月有所回落之后，又重新弹起，至5月成交价格高峰之后呈现波动状态，至11月再度飙升至全年最高位。价格波动与成交量走势密切相关，在成交量大的月份，通常亦是刚需项目“日光盘”频现的时间段，此时成交价格相应较低；在成交量较小的月份，成交项目多为五环以内定位高端的项目，成交价格相应走高。在供需矛盾短期无法得到彻底解决的情况下，2014年纯商品住宅的成交价格难以止升，但根据目前市场价格已然达到高峰，加上北京政府明确2014年土地供应将有七成用于保障性住房和“自住房”，预计2014年整体商品住宅价格将稳中有升。 图：20年2013年北京住宅市场成交均价走势 1.2住宅市场销售速度 图：2013年12月北京住宅市场库存消化情况 1.3住宅细分市场 成交价格以中低价位为主 高价位占据重要的一席之地 2013年全年， 16000（含）-20000元/平方米、30000（含）以上元/平方米、12000（含）-16000元/平方米价格段占比位列前三，分别为23.63%、22.55%、14.91%，这3个价格段占比合计近6成。可以看出，2013年北京商品住宅成交价格虽以中低价位更多，但不再集中，单价3万（含）以上的高价位也占了相当大的比重，与占比第一的16000（含）-20000元/平方米价格段几乎不相伯仲。这也与北京住宅市场成交价格一路高歌的走势一致。 图：2013年北京商品住宅各价格段成交面积分布 中小户型图：201年北京商品住宅各面积段成交面积占比分布 通州、朝阳、房山合计占比 图：201年北京各行政区域成交面积情况 本购房比重图：201年-2013年12月北京商品住宅购房者成分情况 销售套数TOP10项目共成交套 表：201年销售套数排行榜 项目名称 区域 成交面积(平米) 成交金额(万元) 成交套数 (套) 成交均价 (元/平方米) 1 金地格林格林 朝阳 153272 290687.32 2029 18965 2 鲁能7号院 顺义 208030 241440.02 1963 11606 3 华业东方玫瑰 通州 162122 272115.11 1734 16785 4 K2·玉蘭湾 通州 182827 466939.99 1646 25540 5 中海九号公馆 丰台 157811 576233.75 1617 36514 6 中建·国际港 大兴 153960 376637.12 1455 24463 7 合生·滨江帝景 通州 134372 276069.2 1180 20545 8 熙悦·睿府 房山 120019 144171.51 1126 12012 9 首开·国风美仑 通州 88352 142294.56 991 16105 10 中加·博悦 密云 78665 94307.97 944 11989 1.4.2住宅销售金额排行榜 中海九号公馆热销，TOP10项目成交亿元。表：201年销售金额排行榜 项目名称 区域 成交面积(平米) 成交金额 (万元) 成交套数(套) 成交均价 (元/平方米) 1 中海九号公馆 丰台 157811 576233.75 1617 36514 2 西山壹号院 海淀 104173 517809.43 316 49707 3 K2·玉蘭湾 通州 182827 466939.99 1646 25540 4 中建·国际港 大兴 153960 376637.12 1455 24463 5 上林世家 朝阳 120610 315088.69 561 26125 6 远洋万和公馆 朝阳 53601 293216.11 212 54703 7 金地格林格林 朝阳 153272 290687.32 2029 18965 8 合生·滨江帝景 通州 134372 276069.2 1180 20545