2014年东台市虹润华府营销策划报告.ppt

具体操作：由专案与东台各大酒店，KTV，洗浴会所洽谈商务，我们给他们免费提供纸巾，牙签，扑克牌等。 目的：通过这样的方式达到更好的宣传效果。 开盘期 【下乡派纸巾盒，牙签盒，扑克牌，火柴盒等拦截拓客】 派单地点选择： 商业点派单 项目周边成熟社区和企业派单派单 主要商业中心派单 派单方式建议： 聘请20名专职大学生统一服装 注意事项： 系统清晰的派单攻击计划 派单物料的不断创新和加强 派发目标：加油站、商业网点、高档餐饮、娱乐场所、成熟小区 项目周边社区、企业和市中心重要商业购物中心：人员配置：1+5（业务人员+大学生） 派单策略 开盘期 目前主流的置业客户以乡镇客户为主，通过对项目的周边主流项目派单宣传加快乡镇客户的蓄客 巡展要点 主动出击，拓展外区域客户 项目品牌宣传 聚拢人气，导入来客量 定点班车，专人服务 乡镇巡展 开盘期 营销费用 按照目前东台市场的竞争程度， 发展商的品牌落位及建设工程， 及东台市周遍城市的营销预算比例参考，总销大约为5.5亿 总体考量，本案营销费用按照销售总金额的1%计算， 总体营销费用通过估算为550万 一期营销费用： 550万元 X60% = 330万元 谢谢聆听! 【策略建议方向】 价格策略 策略一：平开高走策略，平价入市，后期伴随项目节点逐步提升； 策略二：客户需求导向定价策略，菱形定价，通过中区高价房源挤压低区及高区房源去化； 策略三：分户型定价策略，综合考量各个户型的优劣势，通过分户型的差异化定价体系，使项目房源均衡去化 营销推广策略 依托项目的核心价值体系， 如何根据项目的推案节奏和价格体系 制定整合营销推广策略？ 如何打开市场，扩大项目客户基数？ 1 如何利用资源，达到精准锁客？ 2 3 如何保障蓄客，实现项目快速去化？ ？ 【核心问题梳理】 营销推广策略 展示策略 活动策略 传播策略 三大策略支持体系 氛围营造，极致化现场感受，传递独特卖点 话题制造，传递品牌特质，拉升形象高度 线上强势宣传，线下深挖客户，实现快速蓄客 【策略支持体系】 营销推广策略 热销期 积累期（7月-9月初） 启动期（3月-7月） 公开期9-10月 媒体 活动 售楼处公开，项目亮相活动 加油东台大活动，持续暖场活动 板段，样板房公开 项目开盘、系列暖场活动 传播推广 阵地+活动 媒体广告＋活动营销＋事件营销＋体验营销 媒体广告＋活动营销＋事件营销＋体验营销＋业主宣传 线下拓客 户外（高炮、大牌、公交车身、道旗） 增加乡镇横幅、楼体广告、各乡镇超市资料植入、短信、电视调音跳台、电视滚动字幕 户外（增加乡镇横幅、楼体广告）、短信、电视调音跳台、电视滚动字幕、报纸、网络 东台市巡展派单、周边乡镇巡展派单、企业巡展、花车巡游、超市代理点、各商业点资料植入 乡镇教师、医生、公务员、企业团体定向拓客 【推广策略排期】 线上强势宣传，线下深挖区域内的潜在客户群，提升项目关注度，快速实现项目蓄客。 营销推广策略 【线下拓客-区域巡展、派单】 要点： 主动出击，拓展外区域客户 项目品牌宣传 聚拢人气，导入来客量 定点班车，专人服务 周边乡镇+城南，主动出击，梳理品牌形象和项目传播 营销推广策略 采取花车游街的形式，通过获得观赏性和趣味性，提高客户的传播度； 将项目信息以大字报的形式放置于车身两边，吸引过往人群的关注。 周边县区客户，主动出击，树立品牌形象和项目传播 【线下拓客-花车巡游】 传播策略 与各级乡镇的加油站、银行、企业合作，通过派送礼品、植入广告等形式推广本案 推广方案一： 可以与各乡镇附近的加油站合作，将本案的宣传单页，礼品置于加油站，有车主来加油，就可免费赠送一份本案礼品。 推广方案二： 可以与各乡镇的银行点合作，植入项目宣传资料。银行为镇区居民金融行为主要集中点，每日人流量较大。支行基本以行长为首，因此合作方案可直接与行长洽谈。 【线下拓客-乡镇加油站、银行】 传播策略 品质体验-体验式营销策略 售楼处及体验系统 样板段 样板房 品质外显性原则，着重从以下三个方面打造项目的标杆性 【策略体系】 展示策略 【沿街商业包装】 建议将沿街商铺作未来生活场景包装，提升售展体系的生活氛围 展示策略 【样板示范区】 现场样板段包装着重描笔于情景化的生活方式， 用雕塑、小品甚至于真人演绎向客户描摹未来的生活情节 样板景观-入口 样板景观-入口 样板景观-小品 雅致化的绿化理念， 小尺度上注重植物层次的搭配 展示策略 【样板示范区】 由于我们项目最大的价值点是：高附赠户型 只有现场感受，才能体会到我们的超值空间感， 以及南北通透的舒适性！ 因此我们必须将实景样板房打造作为项目预约启动的重中之重。 同时，样板房也是我们最重要的销售道具，和对外传播形象主体！ 因此项目开盘必须在样板房开放以后。 按