第六章固定资产评估(二)房地产评估精品.pptVIP

一、土地价格的特性 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。 二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系 1、我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。 1. 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。 2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。 二、我国土地使用权价格体系 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价 4、市场交易价 5、课税价格 1、基准地价 按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 各市、县政府根据土地不同的使用类别，区位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测算的各类用地的平均价格，不等于宗地交易价格。 市人民政府审定和发布基准地价的目的，是对本市地产交易市场进行调控，限制过低价格的交易，并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究提供测算基础。 2、标定地价 市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。可以在基准地价基础上根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、围观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按照市场资料直接进行评估 3、交易底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、市场交易价 地产在市场交易中实际成交的价格。 5、课税价格 政府为征收有关土地税收如土地增值税、土地使用税等作为地产课税基础的价格。 三、土地使用权价格的评估方法 1.现行市价法 2.收益现值法 3.重置成本法 4.线路估价法 5.预期开发法 1.现行市价法 （1）基本原理 依据替代原理，将待估不动产与类似不动产动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出，待估不动产在评估日期的价格。 （2）计算方法：P=P’×A×B×C×D …… 交易情况差异的调整 交易日期差异的调整 区域因素差异的调整 个别因素差异的调整 容积率差异因素的调整 土地使用年期差异因素的调整 适用范围：有交易性的房地产，如商场、写字楼、别墅、商品住宅、标准工业厂房等 P=P’*A*B*C*D P ——待估地产评估价格 P’——可比交易实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数 C——区域因素修正系数 D——个别因素修正系数 2.收益现值法 适用于有未来收益的不动产评估，如写字楼、商场、旅馆等。不适用于政府机关、学校、公园等基础设施的土地使用权价格的评估。 （1）未来收益 现金流量净额 （2）资本化率 无风险报酬率+风险报酬率 收益/售价 案例分析2、案例分析3 教材P144 3.重置成本法 土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益 案例分析3 教材P147 4. 路线估价法 （1）路线价的概念：对特定街道，使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到街道的路线价。 （2）路线价法的概念：依据路线价，再配合深度指数表和其他修正系数表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种方法。 （3）路线价法的理论依据 ：路线价法实质上是一种市价法，是市价法的派生方法，其理论依据与市价法相同，是房地产价格形成的替代原理