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不动产经济学Essentials of Real Estate Economics 第二部分：理解不动产市场 第二部分学习内容 住房市场 学习内容 教学目标 掌握供求规律如何影响住房市场。 掌握住房价格形成机制。 利用专业术语分析市场状况。 预测住房市场发展趋势 住房市场的需求 1、住房需求影响因素 2、住房需求弹性 住房需求是指消费者在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房屋量。 住房需求应从两个角度进行研究（1）总需求数量 （2）总需求结构 住房需求受到诸多因素影响，重要的因素有： 1、住房需求的影响因素 人口和家庭结构对住房需求的影响 收入与财富对住房需求的影响 消费者偏好变化对住房需求的影响 住房价格对住房需求的影响 利率对住房需求的影响 人口和家庭结构对住房需求的影响 人口 人口规模及人口统计特征 人口规模不变，离婚率的增加 家庭：西方城市经济学家对居民家庭的分类： 在学型家庭 购物交际型家庭 工作时间特殊型家庭 高收入家庭 （1）在学型家庭 在这类家庭中，由于某个家庭成员（如孩子）正在求学，因此，其他成员往往为照顾这一成员的学习，给他创造良好的学习条件，而自己不惜花费较多的交通费用，去选择环境适宜、又离教育设施较近的住所居住。 （2）购物、交际型居民 这类居民的特点是热衷于购物、逛街，喜欢听音乐会、看电影及善于社交。 他们在对住房服务的需求上，主要关心市中心的热闹气氛及其各种便利的娱乐设施，而将住房的面积放在较次要的地位。 因此这类居民倾向于居住在市中心的热闹地段。 （3）工作时间特殊型居民 这类居民的工作特点是需要倒班或上早班。 因此，他们在选择住房服务时，考虑的是上下班的便利，而倾向于居住在靠近自己工作单位的地方。 （4）高收入居民 由于住房常被看作是价值很高的财产，所以收入愈高的居民，对住房质量的要求也就愈高。 在欧美的一些城市中，由于交通进步，高收入居民就倾向追求郊外的高级住房（如别墅）。 家庭类型的划分是住房市场细分的重要方法，不同类型的家庭形成不同住房的消费者群，有利于住房供给者选择目标市场和营销策略。 收入与财富对住房需求的影响 收入 是流量概念，是一定时期家庭新增加的现金。 现期收入对住房消费影响不大。 是重要的制约因素，会影响信贷的可得性。 财富 是存量概念，是某一时点上家庭各种收入的积累额。 家庭财富（持久收入）对住房消费影响大。 利率对住房需求的影响 利率变化会产生替代效应和收入效应： 其他因素不变，利率上升，如果家庭是净储蓄，家庭收入会增加。 如果是净借贷，实际收入会下降。 利率上升，未来消费与当前消费的相对价格发生了变化，有可能推迟住房购买。 额外收获：可支付性指数 根据住房价格、住房贷款利率、家庭收入水平可计算可支付性指数。包括： 测定住房价格中位数。中位数价格指一半的住房销售价格在其上，一半在其下的价格； 选择标准住房贷款利率。通常选用首付是住房价格的20%，贷款额是住房价格的80%，并采用固定利率。 测定该地区家庭收入水平。 例： 测定住房价格中位数，假定为400000元。 现行利率假定为6%，按住房价格的80%计算贷款额，那么为320000元。按照6%的利率30年还清，则每月要支付本利和、保险、税等2500元。 利用30%的合格率来计算每月若支付2500元需要有多少月收入，2500÷0.30=8333×12=99999元，即近10万元的年收入可承担320000元的贷款和400000元的房价。 利用普查数据，测定有多少家庭拥有10万元以上的年收入。假定为3万户。 计算该地区的家庭总户数。假定为10万户。 可支付性指数为30000/100000=30% 这意味着只有30%的家庭有能力购买中位数价格的住房。 2、住房需求弹性 住房需求的价格弹性 根据经济学的一般原理，住房需求的价格弹性是指住房的价格变化的比率所引起的住房需求量变动的比率，它表示了住房需求量变动对住房价格变动的反应程度。研究表明，住房需求弹性小于1，表明住房为必需品。 住房需求的收入弹性 住房需求的交叉弹性 - 研究表明，食品与住房的交叉弹性为-0.1041，两者为 互补品； 购房和租房的交叉弹性为正，两者为替代品。 住房的广告弹性 住房市场的供给 1、住房供给的影响因素 2、住房供给弹性 住房供给是指房地产开发商在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能