住房抵押贷款管理及财务知识分析.pptVIP

* 其他几种有代表性的款抵押贷款方式 渐进付款抵押贷款 为年轻的购房群体设计 在还款的前期（通常前面的5到10年），每年的月付款额按一定速度递增 与固定还款方式比较 特点；使月还款额的变化与年轻人收入变化同步 不足：前期较低的月还款额降低了本金的偿还速度，甚至可能形成本金的负摊还，增加理性违约风险。 逆向年金抵押贷款 为老年人设计 * 是一种完全不同的抵押贷款，它的现金流与一般抵押贷款相反：在整个贷款期内由金融机构定期（通常是每月）向借款人支付一笔现金，在贷款期末由借款人一次偿还贷款总额。 使老人通过自己拥有的房产改善老年的生活水平 增值分享抵押贷款 贷方以低于市场利率的贷款利率向购房者提供贷款，同时要求按一定比例分享房产的增值。 多用于商业性或收益性不动产。 可能产生的问题： 贷款方的现金流出和流入在时间上不对称 出售房产实现增值的时机不由贷款人掌握。（可在合同中增加最后出售时限的规定） * 我国住房抵押贷款方式的改进 实行抵押贷款利率的多元化，引入固定利率抵押贷款方式。 理由 丰富产品，满足不同风险偏好的购房者的需求 金融机构防范违约风险的需要（特别是在当前的利率很可能上升的环境下） 若推出，需多途径控制风险 加强利率预测，即定价能力 谨慎经营（在利率上升、下降过程中） 利用金融期货市场规避风险 * 增收贷款手续费 实行住房抵押贷款证券化 完善可变利率抵押贷款方式 利率调整周期的多样化 利率调整幅度的多样化 引入渐进付款抵押贷款方式 * 作业： 假设你借入一笔20年期，利率5.04%的贷款，贷款总额1万元，如果你准备5年后提前还款，计算： 1）等额还款和等本还款两种方式下的实际借款总支出， 2）等额还款方式下的实际借款（贷款）利率。（注：考虑提前还款罚款，目前是提款还款总额1年的利息） * 贷款担保的三种形式：保证、抵押、质押 * 购房与申请抵押的先后顺序引出的问题 * 贷款成数、贷款期限可有银行控制，出于防范风险；出于推广贷款 * 第4章 住房抵押贷款 * 本章主要内容 住房抵押贷款的订立 住房抵押贷款参与者 住房抵押贷款中的违约行为及其规律 住房抵押贷款的现金流分析 住房抵押贷款的各种方式及其特点和创新 * 住房抵押贷款的订立 住房抵押贷款的订立过程 签订贷款合同 贷款人选择贷款方式及期限 批准贷款 金融机构评估抵押房产价值及申请人信用 决定购房、申请抵押贷款 * 住房抵押贷款的审核 对抵押物价值的评估 关于房产价值的评估主体 房产的价值将同时影响购房者、银行和贷款保险方，因此，应由谁来委托房地产估价机构进行房地产估价是一个问题。 我国目前一般是由购房者来委托；而抵押贷款发展成熟的美国，主要是由贷款担保机构（联邦住房管理局和退伍军人管理局）来委托。 关于评估方法 依据建筑成本、市场成交数据和房屋租金等信息，通过重置成本法、市场比较法和收益还原法的估价结果进行加权平均而得出。一般以市场比较法得出的估价结果为主要参考。 * 对贷款申请人的信用评估 贷款申请人的尝债能力 贷款购房的月支出与月收入之比（小于28%）：注意月支出还包括可能的保险费和不动产税等相关支出 长期债务总支出与月收入之比（小于36%）：长期债务总支出还包括如购车贷款等 另外，注意借款人收入来源的稳定程度 贷款申请人的尝债意愿 信用纪录 还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数（即贷款额与房价的比率）；二是购房动机（自住、投资） * 住房抵押贷款的参与者 贷款资金供给者 指住宅抵押贷款资产的最终持有者，目前在我国还主要是各商业银行；在美国机构投资者（如寿险公司）也可成为贷款资金供给者 贷款服务者 为抵押贷款的正常运作提供服务，如向借款人收取月付款并转交给抵押贷款债权人、催款、应对提前还款等 目前，在我国贷款资金提供者与贷款服务者相同。 * 贷款承保者 住房抵押贷款涉及三个险种： 与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力时 与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住房综合保险” 另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违约遭受较大损失时，贷款方可能要求对借款人违约行为进行保险 目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业性的保险公司 * 住房抵押贷款中的违约行为 被迫违约与理性违约 根据违约原因的不同，可将违约分为被迫违约和理性违约两种。 被迫违约 是由于借款人支付能力不足造成，如借款人发生失业、离婚等原因造成。 在国家经济稳定时，这种仅仅缘于借款人意外财务危机的被迫违约现象不太可能普遍发生，也较易于控制。 * 理性违约 指由于房地产价格下跌，借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。 理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人未偿还的本金时