某房地产项目营销策略建议书.doc

武汉金银湖项目营销策略建议 前言 就武汉新恒基公司开发的金银湖项目，我司在对该项目前期市场把握的基础上，提出本项目的营销策略部分的思路。 在本报告中，我司就项目营销策略的方向进行详细表述： ·本项目所处的营销环境； ·本项目营销思路的推进； ·本项目营销策略的建议； ·本项目营销策略的展开。 鉴于以上的报告内容，我司希望在和贵司作进一步沟通的同时，能够就本项目的营销策略进行确定，推进项目营销工作的顺利开展。 目 录 第一部分：武汉市环境分析 一、武汉市经济环境分析 二、武汉市房地产市场环境分析 第二部分：金银湖片环境分析 一、金银湖片规划环境分析 二、金银湖片房地产环境分析 三、金银湖片客户环境分析 第三部分：金银湖项目营销分析 一、金银湖项目产品指标分析 二、金银湖片在售楼盘营销分析 三、武汉典型项目营销分析 四、金银湖项目SWOT分析 五、金银湖项目客户定位分析 六、金银湖片卖点分析 附件一：武汉和杭州的对比分析 第四部分：金银湖项目营销策略建议 一、金银湖项目营销定位 二、金银湖项目卖点分析 三、金银湖项目营销策略 四、金银湖项目营销推广方案 五、金银湖项目媒体投放建议 六、2005年重要节点SP活动策划 七、营销费用预算 第一部分：武汉市环境分析 一、武汉市经济环境分析 武汉市经济发展迅速，近年来，GDP值年增长幅度超过10%，为中国城市发展前列的佼佼者之一，现2004年武汉市主要经济指标表现为： 1、综合实力稳定增长：全市完成生产总值1956亿元，同比增长14.5%，全年经济实现了平稳快速增长，增幅创7年来最好水平。 工业兴市支柱地位全市工业经济持续快速发展全市规模以上工业实现总产值1678.34亿元，比上年增长26.0%，实现销售产值1632.47亿元，增长24.7%。固定资产投资速增长全市完成全社会固定资产投资822.2亿元，比上年增长27.5%城镇以上固定资产投资完成788.08亿元，增长30.0%。其中制造业投资保持快速增长，全年完成投资196.03亿元，同比增长35%。重大项目策划与实施58项市级重点项目完成投资205亿元，占全部投资24.9%，占年度计划107.5%。65项重大前期项目顺利推进。 房地产投资继续升温房地产投资完成233.30亿元，增长37.6%，商品房新开工面积、销售面积分别增长39.5%和21.2%，均高于上年增幅。 招商引资取得丰硕成果全年完成出口18.4亿美元，同比增长24.2%直接利用外资15.2亿美元，增长20.6%引进投资过千万美元大项目45个，比去年增长2倍。全年共390批次境外客商来汉考察，日通商事、住友仓库、美国李尔、时代华纳等9家世界500强企业项目落户武汉，比去年增长1.25倍。经济运行环境不断全市财政总收入完成288.6亿元，比上年增长25.0%，地方财政收入129.21亿元，比上年增长29.6%。从财政收入的构成看，税收的贡献作用增强。全市工商税收62.28亿元，占地方财政收入的48%，同比增长19.6%。城乡居民生活城市居民人均可支配收入9564.05元，同比增长12.2%；年末城乡居民本外币储蓄存款余额1453.46亿元24.25㎡ ，比上年末提高0.33㎡；每百户城区居民家庭拥有家用电脑41.60台、空调器120.40台、移动电话104.60部。比上年增长13.1%。交通枢纽功能、产业牵引功能、要素集散功能、服务中心功能、管理中心功能和创新中心功能实行从严从紧的土地供应政策贷款利率上调的各项细则，5年以上公积金贷款年利率上调为4.41%…… 武汉房地产是一个活力四射的行业，置身于高度发展的城市经济建设平台，将加快房地产开发区域市政配套设施的完善和提高，同时提升房地产的市场价值力！ 第二部分：金银湖片环境分析 一、金银湖片规划环境分析 金银湖片行政划分在东西湖区，金银湖片作为武汉城郊的代表区域之一，自身经济环境较为薄弱，但依托政府部门对金银湖片周边的规划建设，仍将给予金银湖片的环境建设和发展潜力描绘出一片耀眼的蓝天。 1、政府规划东西湖区为武汉市五大发展版块之一，提升金银湖片于武汉的发展地位； 2、东西湖区规划“一城、两带、三区、四景、五游”的发展思路，整体挖掘东西湖的山水资源，并有效利用金银湖片生态资源； 3、东西湖区城建规划金银湖片为生态旅游区，金银湖片为武汉唯一国家级生态旅游区； 4、金银湖片规划为生态绿核，划分六个功能区，其中高尔夫功能区为体育休闲度假区； 5、市人民会议中心在金银湖片投入使用； 6、紧邻金银湖片的王家墩CBD商务区规划建设启动，连通天河机场的机场高速公路横贯金银湖片； 7、金银湖片主干道金山大道（花园大道）的投入使用，完善了片区交通体系； 武汉高档休闲设施云集金银湖片，如武汉高尔夫球场、东方跑马场对外运营，金银湖