栖霞市长春湖地块可研报告创新.pptVIP

（2）项目市场定位原则 最大化地体现项目地段唯一性的价值。项目地块最大的价值就是生态景观资源，有利于项目打造成品质楼盘； 最大化地提升项目地块的价值。项目地块目前最大的不足就是生活配套缺乏，普通市民认为地块较偏而缺乏对地块价值的认知，因此项目在规划时需要从此方面入手，不仅需要完善生活配套设施，还需要有能拉近地块与市区距离的实际措施（如前三年设置小区巴士，方便普通市民进出市区），从而提升项目的实际价值； 最大化建议竞争优势，避免劣势，以降低专业风险。当前栖霞市在售楼盘产品比较单一，因此项目需要对产品类型、产品户型设计进行创新，从而扩大的市场竞争力。 以满足利润率目标为基本前提，兼顾销售速度的要求； 产品类型必须符合区域未来发展趋势，有升值空间； 符合地块资源条件和客户需求。 （3）项目市场定位基本原则 综合项目的各项优势与项目总体定位的原则，建议将项目定位成： 栖霞新城区首席复合型中高档生态景观住宅社区 2、产品定位建议 由于当前栖霞市市场供应的主要是普通公寓的产品风格比较单一，缺乏亮点，因此建议： 在建筑风格上建议采用古典后现代主义，不仅具有非常明显的立面质感，而且能体现居住着的内敛、含蓄，彰显尊贵的气息； 3、产品建议 3.1、建筑风格建议 3.2、建筑类型建议 由于当前栖霞市市场供应的主要是多层、小高层、高层的普通公寓，产品类型比较单一，缺乏亮点，因此建议： 在建筑类型上建议采取多样化的产品类型，以增强项目的市场关注。具体采用多层电梯花园洋房、多层小高层高层公寓等。 多层电梯花园洋房（6层）：沿迎宾路，设置多层花园电梯洋房； 高层公寓（16+1F)：在项目地块北段设置高层景观公寓； 小高层公寓（11+1F）：在多层花园洋房西侧中间区域设置小高层景观公寓。 多层公寓：在北段地块设置多层公寓。 花园洋房 形象标杆 ——树立社区的价值标杆 ——总价高，销售速度很慢 ——对利润率贡献较大 小高层、 高层 现金流产品 ——利于快速的现金回流 ——对提高容积率贡献较大 ——有可能实现较高的利润 多层 现金流产品 ——保证前期快速销售 ——总价较低，有销售优势 ——对利润贡献较小 各类物业的作用 商业配套 多层 多层电梯花园洋房 小高层 高层 3.3、项目产品布局建议 商业配套 商业配套 多层电梯花园洋房户型设计建议 3.3、项目户型设计建议 小高层户型设计建议 高层户型设计建议 多层户型设计建议 由于项目所属区域生活配套缺乏，因此项目需要进行一定的商业规划，通过引进一些生活配套商业，从而弥补区域配套的不足。 商业规划区域：项目沿迎宾路、项目两块地块之间的区域设置1层独立商铺； 商业业态建议：今后的商业业态建议以便利超市、百姓药店、洗衣店、理发店等生活类配套商业为主。 3.4、项目配套建议 （1）项目商业配套建议 由目地块相对较偏，在增加必须的商业配套之余，还可以增加以下配套来增加客户的关注点，从而增强项目的市场竞争力。 增加幼儿园配套。项目可在地块范围内增设幼儿园，以解决入住业主的相关需求； 增加会所设置。项目需要在社区内部设置小区会所，为今后业主提供社交的平台。 开设小区巴士。由于区域目前的配套不足，普通市民进出市区不便，因此建议在前期开设免费小区巴士，不仅解决客户出入不便的问题，而且可以凸显项目的独特性，从而增加卖点。 （2）项目其他配套建议 3.5、分期开发建议 （1）分期开发原则 基本原则 原则要点 项目初期奠定项目的市场品质； 保证后期产品价值有持续提升的空间； 以稀缺性产品提高项目的市场占有率； 由西向东开发，借助山水天地共同改善区域陌生度； 每一期推出的产品配比注意主次，方便推广； 产品合理搭配缩短销售周期，集中区域开发，方便施工组织； 项目分期 一期 （平方米） 二期 （平方米） 在项目中承担的作用 物业组合 花园洋房 25000 高形象产品，树立项目的价值标杆。 保证后期产品价值有持续提升的空间； 多层公寓 20000 现金流产品，依靠低总价能够实现快速销售。先期入市保证后续的滚动开发； 高层 60000 20000 现金流产品，较低总价利于提升整个项目的消化速度，且后期有益价的可能。 小高层 50000 25000 商业配套 11000 项目初期满足生活基本需要即可；后期社区成熟后引入商业，有可能实现额外的利润 （2）分期开发建议 I 期 开发周期 项目价值 价值梯度快速提升 I I 期 完善配套 高度成熟社区 品牌效应 最优资源价值释放 产品发力 提升价值平台 价值平台再次提升 快速市场占位 市场稀缺产品 创新亮点 借助价值平台 延续项目形象 拓展平台价值 价值平台稳步拓展