攀枝花市兴华国际太阳城曼哈顿项目营销策划总案.doc

兴华国际太阳城·曼哈顿项目 营销策划总案 二零零七年七月 前 言 4 第一部分 攀枝花市宏观市场分析 6 一、宏观经济运行状况 7 1. 攀枝花市概况 7 2. 攀枝花市经济概况 9 3. 攀枝花市人口状况 11 4. 攀枝花市城市居民生活水平 13 结论 16 二、攀枝花市城市规划及建设 17 1. 1997~2020攀枝花城市总体规划实施实效及调整 17 2. 城市道路建设 18 3. 小区开发 19 4. 山水园林城市建设 19 5. 近期重点项目情况 20 结论 22 三、攀枝花房地产市场状况 22 1. 房地产开发投资 22 2. 房地产供求状况 23 3. 攀枝花市商品住宅市场未来发展预测 24 第二部分 攀枝花市典型项目分析 26 一、 区域内竞争性项目的市调表 27 1. 龙江明珠 27 2. 新宏国际社区 31 3. 金沙南博湾 35 4. 临亚Café房子 38 5. 云锦·金瓯广场 41 6. 台联· 锦绣时代 43 7. 龙在蝴蝶花园 45 8. 远达南山花园 48 9. 上海花园 51 10. 宝岛花苑 53 11. 力山 菁华苑 56 12. 金沙西苑 59 二、 调查楼盘总结 60 1、 项目各项指标对比 61 2、 竞争项目营销策略分析 64 第三部分 攀枝花市需求市场调查 66 一、问卷构成基本情况 67 二、现实客户背景资料概要 67 三、置业需求情况 81 四、问卷总结 94 五、特别补充调查 97 第四部分 太阳城包装定位报告 99 一、项目周边条件分析 100 二、项目规划设计 103 三、项目SWOT分析 107 四、项目定位思路 107 五、项目定位研究 108 六、项目包装 114 第五部分 太阳城销售策略报告 130 一、项目基本情况 131 二、项目分期情况 135 三、项目销售周期 136 四、项目分期产值（商业部分将专案提交） 137 五、项目销售要点 138 第六部分 太阳城推广策略报告 140 一、太阳城推广价值 141 二、项目营销目标 142 三、项目营销原则 142 四、项目营销思路 143 五、营销阶段划分 144 六、营销阶段策略 144 七、阶段营销细则 151 八、本阶段媒体费用预算 165 第七部分 太阳城营销费用核算（住宅部分） 168 一、营销推广资金分配 169 二、营销费用阶段分配 169 兴华国际太阳城·曼哈顿营销策划总案 前 言 一、本案的核心理念 理念之一：超越同质化 在房地产业竞争激烈的今天，房地产项目同质化现象严重，互相克隆的案例屡见不鲜，如何挖掘项目鲜明个性及不可克隆性，是项目能否脱颖而出获得成功的关键。 本案就是要深入挖掘出“太阳城”自身的潜在价值，建立项目核心价值体系，提升项目核心竞争力，并在实际操作中引入创新体系，最终激发项目潜能。 理念之二：引导市场 房地产因其开发（生产）周期比较长，不能单纯的停留在迎合消费者需求的层面，它还必须要“引导市场”。 本案就是要在市场需求分析的基础上，结合“太阳城”的核心价值，提炼出创新务实的主题定位，营造符合主题的产品和居住文化氛围，去引导客户群的居住理念与倾向，从而保障项目销售都获得成功。 理念之三：提升开发商品牌 在保障太阳城销售成功的基础上，重视对发展商品牌进行塑造和提升，这种提升始终地贯穿在各个环节中。 本案将通过太阳城推广建立兴华国际开发商形象，并树立品牌系统和提升品牌计划，使太阳城成为兴华国际打造品牌的平台，并为成功开发下一个项目打下良好基础，达到获取超额利润并赢得企业品牌效益的双赢目标。 二、本案核心内容 本次营销推广全案主要由八部分组成，主要内容构成如下： 攀枝花市宏观市场分析 攀枝花市典型项目分析 攀枝花市需求市场调查 太阳城包装定位报告 太阳城销售策略报告 太阳城推广策略报告 太阳城营销费用核算（住宅部分） 本案将全面展示项目的营销推广思路，项目的策划与销售执行工作将全部基于本案核心思路。本案所涉及的部分具体细节将在执行过程中专案提交，部分时间及其他个别因素将受到项目自身和市场影响在执行环节中有一定的灵活调整。 第一部分 攀枝花市宏观市场分析 一、宏观经济运行状况 攀枝花市概况 攀枝花市座落于青藏高原向云贵高原过渡的群山之中。地处四川省西南部，位于四川、云南交界处，金沙江与雅砻江汇合处(东经101°08′至102°05′、北纬26°05′至27°21′)。东北面与四川省凉山州接壤，西南面与云南省丽江地区和楚雄州相邻。 成昆铁路和108国道纵贯全境。铁路里程北距成都市749公里，南距昆明市351公里。是四川省通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的最近点，为“南方丝绸之路”上重要的交通枢纽和商贸物资集散地。 攀枝花市沿金沙江畔而建，绵延百里，城市建成