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政策］物业维修基金业主买单 　　　 2003-09-08 10:22:39 南方网－南方都市报记者王卓江　实习生李培 　 　　图：要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，关键还不是由谁把钱存到哪去了，而是有没有一种规范的管理机制。　关超／摄 　　南方网讯　在广州纠缠了长达两年的“物业维修基金谁来交”的问题，在上周终于有了基本明确的定论：全由业主交。这就推翻了以往地方政策中规定的由发展商交，或以协议为准。其实，这个结果在６月份中国第一部《物业管理条例》出台时就已成定局，现在广州市正在酝酿的办法也只是可供实施的细则操作方案，按国家向各地方贯彻执行的大条例里规定，专项维修资金由业主按照国家有关规定交纳，广州的办法只是为了政策的严肃性和延续性，才格外注明除一种特殊情况：预售证１９９８年１０月１日后核发的，购房者与建设单位在２００３年８月３１日之前签订买卖合同，并且建设单位与购买者未在预售合同里约定由购房者交纳的，专项维修资金由建设单位交纳。其他情况专项维修资金缴交对象均为业主。　　今年９月１日，第一部国家《物业管理条例》正式实施。２００３年，已经是全国房屋制度改革的第五个年头，也是广东省、市自行出台物业管理条例后的第５个年头，经过多年的酝酿，全国大条例总算出台。而广州市之所以出现较大规模针对维修基金的纠纷和争论，也是由于相关法规的滞后和模糊造成的。回顾整个历程，维修基金的缴交对象却是从发展商单方面缴交向业主单方面缴交演变。　　焦点背景：交费主体前后历经多次演变　　１９９８年１０月１日后核发预售证：由开发商缴交　　１９９８年７月２９日，广东省人大颁布了《广东省物业管理条例》，于同年１０月１日起生效。这份条例第三十二条规定：业主委员会应当设立物业管理维修基金，物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的２％，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用。　　１９９９年８月，广州市以市国土局、房地产管理局的名义下发了《关于加强我市物业管理的通知》，对专项维修资金的缴交作了两条规定：第一，商品房预售许可证在１９９８年１０月１日前核发的，购房者按购房款２％缴交维修资金（第一次３０００元，以后按每月１元／平方米交纳），由物业公司代收后再存到政府主管部门指定银行。第二，商品房预售许可证在１９９８年１０月１日后核发的，开发商按物业总投资的２％缴交维修资金，并规定在业主入住时资金缴交应达到１％以上，移交管理权时缴足２％。　　缺口漩涡：“０１年办法”留下纠纷隐患　　如果按照以上两份文件，广州市民买了预售许可证在１９９８年１０月１日后核发的商品房都是不必自己缴交维修基金的。但后来出台的《广州市物业维修基金管理暂行办法》和２００１年２月生效的《广州市物业管理办法》在这一内容的规定中却细化成这样的条文：“商品房预售许可证在１９９８年１０月１日后核发的，建设单位应按物业总投资的２％缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。”　　正是这句“另有书面协议的除外”的四十六条成为了后来执行上的缺口，使这份原本意在让开发商承担更多义务的条文前功尽弃，因为后来许多发展商都没有把物业维修基金打入楼价，而是与购房者书面协议另行计收。当越来越多的发展商选择协议（其实就是要业主来交）而与业主“火并”升级时，这个小小的缺口就像满载着一个蓄水池的重量开始形成漩涡，越卷越大。律师也表示无奈，因为合同大于法。　　２００２年８月，在物业维修基金问题备受关注的背景下，广州出台了征求意见稿，对物业维修基金的缴交问题作出了一些改动和增加条款。最显著的变化是，将条例的开发商“按物业总投资的２％，一次性划拨给业主委员会”，改为“业主应当逐月按不少于所缴纳物业管理服务费的２０％的比例缴纳物业维修基金，在达到一定比例后可暂停收取，当不敷使用时，经业委会同意，由相关业主按议定的比例续缴”。从这里来看，在政府部门的行文中物业维修基金的缴交对象已经开始进行角色转换了。　　国家规定：由消费者缴交　　１９９８年１２月，国家建设部、财政部曾颁发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，自１９９９年１月１日起实行。当中第五条就已经规定：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定，购房者应当按购房款２％—３％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。　　　正是因为有这样一份国家出台的办法，广州市政府部门有关人员称一直以来都应该是由业主交的。但实际上，１