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探讨房地产开发项目设计管理 　　摘要：随着房地产市场的快速发展，房地产设计管理也越来越受到房地产公司的重视。现阶段房地产项目设计存在的问题主要是由于缺乏及时有效的管理措施所造成的。在房地产开发项目中，设计决定了未来消费者对产品的满意度，也就决定了产品可能带来的收益值，另一方面设计也决定了产品的大部分支出。想要更大的收益必须加强对房地产项目设计阶段的管理。 　　关键词： 房地产设计管理；控制措施 　　 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 　　1 房地产项目设计阶段管理概述 　　房地产项目设计阶段管理的主要作用是，在设计阶段及时发现问题，解决问题，避免在施工阶段影响项目的质量、进度、及造价，其作用主要体现于在设计阶段能够合理有效的避免不必要的资金及自资源浪费，为开发商节约项目的总成本。 　　2 房地产项目设计管理存在的问题 　　在市场经济体制下，设计单位为了追求其自身的经济效益，而不注重建筑工程的总体效益。为了使得建设单位或开发商选取自己的设计方案，盲目追求建筑的外观效果，高标准配置，甚至不惜为此徇私舞弊。 　　近些年来，在施工过程经常可以发现施工图纸的问题，给建设单位带来不少的损失，这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的，归结起来，主要体现在以下几个方面： 　　2.1 在设计阶段总体方案及专业方案优化设计不够，有的设计方案一经确定便需直接进行施工图设计，但有的工程设计方案需要按步骤分级进行。深化设计是应贯穿于整个设计过程中的，即从项目可行性研究、方案设计、初步设计直到项目施工图设计，但经常出现的问题是到了施工阶段才发现有些专业图纸深化程度不够，如果在设计阶段管理人员能够及时发现问题，将深化、协调工作做好，就不会出现施工后再深化图纸的现象，也将会减少各方经济利益上的一些纠纷。 　　2.2 设计管理过程中只重视主体工程设计，忽视附属及配套设计 不少设计单位在设计过程中只注重主体环节，而对附属设施，例如小市政工程，室外管线等没有予以重视，给日后的施工带来麻烦，如果在设计阶段，设计管理公司能够及时发现这些问题，协调好各个专业的配合工作，此类麻烦是完全可以避免的。以我自身经验为例，项目A，项目 B 是同一园区内的两栋建筑，但启用了两家不同的设计单位，在室外管线设计时就需要管理公司特别注意，有谁来做此设计，做好接口工作。 　　2.3 设计管理过程中，图纸校审不认真 有些设计单位内部缺乏统一的管理措施，没有严格的技术规范，当然这在选择设计单位时需要建设单位或开发商走严格的招标程序或认真做出选择。如果由于各种综合情况选择的设计单位出现此种情况，设计阶段的管理就显得尤为重要了，这就需要管理公司认真督促进行图纸校审工作，保证图纸是按照统一规范设计。 　　3 房地产项目设计管理的程序及分析 　　我国房地产项目设计阶段存在的问题主要是由于缺乏及时有效的管理措施所造成的。在房地产开发项目中，一方面，设计决定了未来消费者对产品的满意度，也就决定了产品可能带来的收益值，另一方面设计决定了产品的大部分支出。二者相减即为公司所获利润。可见有效的设计管理的重要性，我认为要做好设计阶段的项目管理需要做好以下工作： 　　3.1 设计任务书的编制 设计任务书的编制好比项目的输入，而最终的建筑产品就好比设计的输出，好的设计输出必须要以充分的设计输入为前提。在不同的设计阶段，有不同的设计输入内容，在方案设计阶段，设计任务书的输入内容主要应涵盖公司最高层领导的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等等；在项目的初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入主要应涵盖前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。在设计过程的不同阶段，设计任务书输入的侧重点各不相同，前者的重心主要在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心主要在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审部门的建议基本与提供设计输入部门的一致，因此如果此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将会缺乏相应的针对性。一般说来，房地产企业都能意识到这个环节的重要性，但总是由于种种原因导致设计输入成果不高，主要原因有以下几点： 　　①忽视。在我国房地产市场主要存在的现象有，在扩初设计时，项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求如果被忽视，由此将会导致后续土建、配套以及景观设计的矛盾；在方案设计的设计任务书编制时，地质勘探报告的重要性如果被忽视，由此将导致大量后续的土方签证和一系列的设计缺陷。 　　②时间紧张。目前我国很多房地产开发项目，领导人员只求尽快竣工营业，忽视科学合理的安排工