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二手房市场对阶段性房地产调控政策的蝴蝶效应 　　摘要：近年来我国为抑制房价上涨而对房地产业采取了一系列的宏观调控政策，但各大城市新建商品房、二手房价格依然一路走高。本文选取一、二、三线城市，分别以北京、青岛、威海的二手房交易市场为例，探究二手房市场对阶段性房地产调控政策的反应。本文回顾了从1998年至今国家房地产宏观调控政策的阶段性变化，运用横向、纵向对比的方法，从三个微观数据分析宏观二手房市场的变化。 　　关键词：二手房；调控政策；蝴蝶效应 　　一、1998年至今的房地产调控政策变迁下的二手房市场的蝴蝶效应 　　（一）蝴蝶效应一：房价收入比弹性趋势“升温”市场 　　判断宏观房地产调控政策对二手房房价的作用机制，单看二手房房价的上涨不足以说明二手房市场是否“升温”，在此使用房价收入比这一指标来衡量居民购买力水平。房价收入比主要是衡量房屋销售价格与居民收入的支付能力是否对称，也是检测房地产业是否存在泡沫的重要指标之一。目前， 为能简便且准确地明晰某地区的房价水平是否合理， 世界各国均把房价收入比作为最终评判标准。联合国人居署的报告也指出，“房价收入比被普遍地看作是住房市场压力的最好度量”。 　　房价收入比是一个国家或地区，在某一特定时点上，一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比。在不同的国家和地区，平均家庭居住面积不同，计算房价的住房面积也不同。在我国目前的条件下，房价一般是指一套60平方米建筑面积的住房价格， 偶尔也有用一套80平方米建筑面积的住房来计算房价收入比的。本文采用套均销售面积为60平方米。 　　房价收入（PIR）=总房价/家庭年平均收入 　　=平均房价×套均销售面积/家庭年平均收入 　　按照世界银行的标准， 发达国家的房价收入比一般在1.9～ 5.6倍之间， 发展中国家合理的房价收入比一般在3～6倍之间。由数据知，从1998年鼓励调控阶段开始，我国的二手房房价收入比总体上是呈上升趋势的，并不在合理范围内，居民的收入水平不足以负担高水平的房价，但从2010年国家房地产政策严厉调控房价开始，对房价收入比的回落还是有一定成效的。此外，房价收入比的地区差异很大，在此选取的一线城市北京、二线城市青岛、三线城市威海，北京的二手房房价与居民收入不对称，而威海则在合理水平上，并且房地产政策的调控对其房价收入比影响甚微。 　　对比不同房地产调控政策阶段，房价收入比的弹性趋势如何“升温”市场。在宏观政策鼓励房地产事业的发展时，房价收入比有了显著的提高，即房价增长的速度超过了收入增长的速度，现阶段人们有能力支付的房价在未来变得不可知，居民对房屋的购买力是相对减弱的，尤其是在居民往往只关注房价的上涨，忽略了收入的增加，房价上涨的幅度更是超过了人们的预期，发展为“泡沫”存在的可能。这时，出于保本、盲目、投资、投机等心理，人们更愿意在现阶段购房，以避免继续上涨的房价打压自己手中的货币，并在未来获得较大的增值空间，而激增的二手房市场又进一步催化了房价的上涨，二者呈现互推式的增长。 　　（二）蝴蝶效应二：政策过度敏感和集中消费“热闹”市场 　　由时间跨度分析，在鼓励发展、紧缩性、促进发展以及严厉调控四个阶段，二手房的成交量适应不同阶段的调控政策而有所变化，体现了一线城市北京对于宏观房地产政策的敏感度。这里所谓的敏感度是指二手房市场的成交量对应于政策调控的变化而发生的变化，反映了二手房成交量与房地产政策的关联性。尤其是在房地产政策促进发展阶段，北京二手房的成交量显著增加，这时的房地产政策是有效的，市场对它是敏感的，它具有合理性和使用价值。但是在随后的政策调控中，居民基于房价的居高不下，在房价一次次的上调中，出现了居民对二手房的集中消费，这是市场过度敏感造成的。房价的报复性上涨，即使房地产政策进入严厉调控阶段，房价仍是居高不下，不过在政策的调控下，二手房的成交量有所下滑。 　　（三）蝴蝶效应三：投资性购房“炒热”市场 　　居民对二手房的购房需求可分为刚性需求、改善性需求、投资性需求。刚性需求突出表现为“婚房需求”，是指商品供求关系中受价格影响较小的需求，即指不得不买房的那部分需求。改善性需求是指因自身购买力增强， 原有住房无法满足居住需求的那部分购房需求。改善性需求取决于居民购买力大小和房价的高低，用于改善生活的需要，当改善性需求释放，房价会有较温和的上涨。投资性需求主要指为了获取未来的投资收益和资产溢价所产生的一种需求。投资性需求取决于人们能够从中获得的回报率，当房价处于上涨阶段，投资性需求就是有利可图的，而投资性需求的增加则会促进房价快速上涨，就是人们所说的“炒房”行为。 　　其中，当房价收入比在合理范围内时，刚性需求和改善性需求应该占据着市场的主导地位，房地产市场才能获得良性的发展。当房价迅速上涨