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浅谈我国公共租赁住房退出机制 　　摘要：公共租赁住房，是为解决新就业职工、大学毕业生、外来务工人员等夹心层群体住房困难的一个产物。然而，夹心层群体的“弱势”是处于一种变动状态的，及时有效的使那些通过自己的努力或者其他的方式使自己的收入高出保障标准的夹心层退出保障的范围，可以使国家的财政负担得到减轻，还体现了公平、公正的原则。本文通过借鉴国内外的先进经验，针对我国目前公共租赁住房退出机制存在的问题提出了相应的解决方案。 　　关键词：经验 惩罚 动态监管 自愿 法律法规 　　中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　一、 国内外先进经验 　　国内外许多发达国家的公共租赁住房起步比我国早，目前已经发展的比较成熟，通过研究不同的国家在发展公共租赁房时所采取的措施以及政策上存在的差异，我们可以总结并且学习这些国家的基本经验和规律。下面就以美国、新加坡、香港为例。 　　1、美国经验 　　美国公共租赁房在退出机制方面，采取的是无租期限制，但当收入一旦超过订立的标准租户就要自动退出政府提供的廉租房，否则，将会得到比市场租金更高的房租的处罚。如果选择地是租住私人出租房的家庭，当收入超过政府标准就停止对其发放相关的房租补贴。 　　2、新加坡经验 　　新加坡在保障房的申请、编配程序、退出上有着相当严格的规定，从而确保享受到此优惠的是真正需要帮助的居民。为了能够加快保障房的有效运转，新加坡政府部门陆续制定并实施了很多相关法律，大大加强了保障房的法制化。面对中低收入家庭的住房难题，新加坡在组屋退出机制上除了向其它国家一样采取相应严格的准入机制，还在管理法规中体现了其“柔”的一面。 　　3、香港经验 　　香港作为法制社会，在公屋的申请、编配程序、及退出机制上有着很严格的规定，以确保公租房能真正帮助到需要帮助的人。整个准入退出过程中，公屋（即公共租赁住房）申请人的申请条件不仅很严格，而且十分详细。在通过层层审查和三年以内的轮候期内，申请人终于可以拿到钥匙。但严格的审查并未停止，在公屋居住期达到十年时，租户需要按规定每两年申报家庭内部收入及拥有的资产，如果租户存在不申报资产或家庭收入及资产净值超出指定的公屋住户限额则需要缴纳双倍租金，并于一年内迁出租屋；如果经审核确实存在困难时，给予暂准居住证再过渡一年，租金提到两倍以上。 　　二、我国应采取的措施 　　 　　采取措施流程图 　　1、加大惩罚力度 　　在我国公租房的退出机制中，并没有严格的惩罚制度，这样就引发了承租人只想入住公租房但却迟迟不愿退出。所以说，惩罚力度在公租房的退出机制中起着不容忽视的作用。 　　当前，各个地区的惩罚制度主要是按当地同类型住房的市场租金补交房租，并且在该承租人的信用体系中记入其不良记录，5年内不能再申请公租房；承租人拒绝退出公租房的，则依照法律规定追还所租赁的房屋。但我们可以看到，这样的惩罚对于这些本来就不应该成为政府帮助的对象的承租者，甚至有些将公租房改变用途而从事其他经营活动的承租者来说，基本上是形同虚设，反而在某种程度上纵容了他的行为；此外，该承租者既然选择违反规定转租公租房，就说明他本来就没有对公租房的需求，那么5 年内不能再次申请公租房的惩罚就算不上惩罚了。 　　因此，我们应该采取不同程度上的惩罚制度来针对不同的违规行为并且加大惩罚力度。对于通过提供虚假材料来骗取公租房资格或转租的，不仅应该收回公租房，而且罚款的金额应该比审查成本和骗租收益中的较大者还要大；所有违反规定的行为均要向承租人单位通报，严重违规的行为，可以利用媒体向社会通报，使违规者得到大力度的惩罚，并以此来警示所有的承租者。[1] 　　2、动态监管跟踪信息 　　动态监管跟踪信息，是指对公租房承租人的家庭成员、就业状况、收入、支出、住房等随时随着时间会发生变化的情况以及对公租房的确切使用状况进行全面的、持续的监管跟踪，以有效的解决住房困难人群的问题为宗旨。[2] 　　建立动态监管跟踪最重要的是要确保系统的灵敏性，也就是说要能够及时准确的掌握承租人的收入、住房等一些信息的变化情况，当其符合退出公租房的标准时，系统能及时的告知监管部门，以便更加科学合理的确定需要保障的对象以及保障水平。 　　在美国等发达国家和地区，系统完善的个人信用制度在很大程度上保证了住房保障对象能够按时的自觉并有序地退出保障体系。我国应该多借鉴国外的先进经验，并且使政府积极参与，同时结合我国自身的实情及特点，建立具有我国特色、符合我国现状的个人信用制度，以便进行更好的动态监管跟踪。[3] 　　3、正面引导自愿退出 　　除了实行必要的惩罚机制外还应该建立推力机制，以此来引导承租者自愿退出。 　　我们依据价格杠杆的原理，将公租房的保障对象按其经济能力的高低划分为多个等