浅谈房地产开发项目成本控制几条思路.docVIP

浅谈房地产开发项目成本控制几条思路 　　摘要：本文从房地产开发的全过程出发，介绍了房地产开发决策阶段、设计阶段、招投标及合同签订阶段、施工及合同履行结算等四个阶段的成本控制要点，并将各阶段成本控制的责任进行了具体的划分。 　　关键字：房地产项目、成本控制 　　中图分类号： F293 文献标识码： A 　　房地产开发建设项目要确保不断顺利进行，首先，需有一套科学可行实施计划。成本控制计划应在项目资金计划前提下，制定项目质量控制计划、项目工期控制计划、成本控制计划及生产安全控制计划。而项目成本控制效果直接影响到企业的经济效益、甚至影响到企业的生死存亡。当然，质量控制、项目工期控制、成本控制及生产安全控制有着相辅相成关系。 　　成本控制贯穿在项目开发全过程之中，有项目决策阶段中的成本控制、项目设计阶段中的成本控制、项目招投标阶段中的成本控制、签定合同中工程造价确定时的成本控制、项目施工阶段中的成本控制及竣工结算中的成本控制。同样，成本控制有事先控制、事中控制及事后控制。控制应体现在开发企业的经营管理制度中，也体现在各项业务流程中。 　　一、项目决策阶段中的成本控制 　　项目决策的正确性是工程造价合理性的前提，决策内容决定了工程造价的的基础。当然，造价高低、投资多少也会影响项目决策，项目决策的深度影响投资估算的精确度及工程造价的控制效果。项目规模、选址的决策都在很大程度上影响到项目开发成本的高低。最重要的是在初步设计出图前，对项目的各单位工程、各分部分项工程建设标准水平的确定。只有对其标准水平定得合理，才能对设计阶级成本控制起到关键性作用。在此阶段中，作好建设项目可行性研究报告及建设项目投资计划非常重要。尤其是在项目投资计划中，控制环节在收入的预测、各项开发成本费用定位、工程施工安排及资金筹措等方面制定时，仔细研讨制定各项标准，使投资计划能起到科学性、经验性、可行性、前瞻性、可控性和指导性的作用。 　　此阶段具体成本控制工作任务责任划分为： 　　1、建设项目考查报告、市场调研报告、可行性研究报告（战略发展部、投资管理部） 　　2、建设项目前期策划报告（营销中心） 　　3、建设项目筹建初步方案（开发部） 　　4、建设项目投资计划（投资管理部、财务部、预算部） 　　5、建设项目资金筹措计划（投资管理部、财务部、开发部） 　　6、建设项目决策（董事会） 　　7、工程报建费用控制（开发部） 　　8、建设项目前期策划费用控制（营销部、战略发展部） 　　二、项目设计阶段中的成本控制 　　控制工程造价的关键是在设计阶段。设计阶段对投资的影响度约为70%左右。工程设计应在投资限额指标的前提下，工程设计在设计中进行全程限额设计进行。开发商对设计方在成本控制方面，主要应在工程设计合同中体现。在工程初步设计阶段及施工图设计的各个环节中，对影响工程造价较大的设计方案及设计细节，都要与开发商取得同意，方可进行下一步的设计。工程设计采取设计优化，运用价值工程优化设计方案。对设计方设计的各单位工程，其预算与设计限额相比，对节约了工程成本或超过了设计限额进行相应的奖惩。开发商的工程部、审计部、预算部应密切与设计方接触，确保工程成本在设计阶段得到控制，发现重大事项及时向开发公司领导汇报。严格执行规划设计管理制度及其流程，监督设计每一环节。 　　此阶段具体成本控制工作任务责任划分为： 　　1、初步设计方案（开发公司的设计中心） 　　2、设计方案优化（开发公司的设计中心） 　　3、工程造价估算、概算（预算部） 　　三、项目招投标、合同签订阶段中的成本控制 　　实行工程项目的招标投标基本形成了由市场定价的价格机制，使工程价格更加趋于合理，并能够不断降低社会平均劳动消耗水平，尤其是能降低开发商的成本，也便于供求双方更好地相互选择。在招标过程中，严禁投标人相互串标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的利益。在此阶段中应采取以下成本控制措施： 　　1、 严格执行工程招标工作管理制度及流程，杜绝不良现象发生。做好现场踏勘和答疑安排等工作 　　2、 严格执行材料定型定板招标工作管理制度及流程，降低材料采购成本。 　　3、 认真做好招标文件，采用清单计价方式的，保证工程量清单列项及工程量的准确性（如果人员和时间限制，经领导同意可委托工程造价单位编制工程量清单），降低开发商的风险。 　　4、 做好对承包方的资质审查并实行合同履约保证制度，降低合同预付款支付的风险。 　　5、 在签订合同方面，对工程量不太大、工期短、风险不大的工程项目尽可能地采用总价合同，减少结算环节，把风险转给承包方。 　　6、 严格执行合同管理制度，确保公司的权益不受侵犯。 　　7、 在签订合同中，明确合同中的服务范围，避免承包方提出另