世联—圣地亚哥商业项目商业整体定位及发展—9页精要.ppt

建发圣地亚哥商业研究 项目位于厦门西岸，位处漳州进入厦门的交通干道旁，距离市中心20分钟车程 项目分5期开发，目前二期，一期10月入伙，但投资者较多，入住率较难把握 依据截止2007.7的楼盘销售信息，50-60%的购房业主是兼具投资和居住目的，根据销售人人员估计和我们驻点业主访谈抽查，约30%是计划纯居住使用。 项目商业风格独具风情，但局部建筑细部不利于商业的功能发挥 整体进入性和展示面最佳：商业位于南部正入口片区，临海沧路。 商业面积约为14500㎡，其中建筑结构规划有街区、集中式建筑。①②区会所为两层结构。③区街区为两层结构，50个店铺。④区集中商业共四层，1F为790㎡，2F为777㎡， 3F为936㎡，4F为790㎡。 建筑特征：粗大的廊柱、深色的玻璃、高低错落的台阶、水泥栏壁等在一定程度上影响商业的可视、开放性。 虽紧邻交通要道，但目前缺失基本商业人流 片区公共配套、商业设施缺乏，居住环境不够成熟 项目属性界定：都市远郊不成熟区域大盘社区商业项目 客户问题：通过案例研究和规律借鉴寻找配套商业的最佳获利模式和业态规划策略 国内地产公司偏向于直接销售商业获取收益，不成熟区域则持有为主 大部分选择销售，主要是街铺。 不成熟区域，则以持有为主。 随着政策的不明朗，持有渐成风气。 案例研究 万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻华为基地﹑新天下基地等多家高新技术企业 区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内，毗邻工业区中的多家知名企业：华为基地，新天下基地，富士康基地。 交通：梅观高速与机荷高速交汇 环境：无特殊景观资源 2004-10-01万科城一期住宅与第一部分商铺同时发售。 2005-05-01万科城二期住宅发售，第二部分商铺同时发售。商铺与住宅联动销售，相互呼应。 商铺并没有在一期业主入伙前开业，而是追求完全招商成功后再开业，但时间间隔4个月并不是很长。 深圳万科城风情步行街商业组合是具有对外辐射功能的社区商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套 万科城商业总面积22000㎡ 共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。 租金（除主力店）： 60-120元/㎡ 平均租金75元/㎡ 经过二年时间的市场检验，万科风情步行街的业态布局整体没有改变，但在局部有一定的调整，租金水平上餐饮类商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑 调整变化 ① 原小百货+超市 1F 小百货撤场，做餐饮 2F 除超市外撤场，现空置 3F 一直空置 1F餐饮租金80元/㎡ ② 原社区配套 50%的铺面重新招商； 现空置铺面占总面积的10% ； 租金（出去三级市场地铺）下调至40-60 元/ ㎡ ③ 建材家装区 有45%的建材商户撤场，其中20%做美容SPA，其余25%改为装修公司 租金从均价60元/㎡下调至45元/㎡ ④整体撤场，改为社区配套。 万科城城商家都认为餐饮业态经营成功，小区的较低的入住率对其他商家影响很大 万科风情步行街做餐饮的很火，其他的生意不怎么好做，去年关了好多家了，服装的生意更不好做，社区没有什么人住阿，将乐些租金也没用，一直在亏，所以我准备转铺了。 ——万科城C5区女装商户王女士 这面餐饮生意还可以，周末人很多，主要是华为基地新天下的员工，富士康离得远些，但也有来的，小区的现在一二期加起来也没有多少人住进来，住进来的许多也在家自己做饭吃。 ——巴蜀滋味轩刘老板 与之前想象的差距太大，小区现在没有多少入住，生意很差房东又不肯降房租，所以做完这个月就不做了，他已经准备把铺子租给地产中介了。 ——立美窗帘郭女士 之前我们这个区大部分都是做装饰材料的，在小区入住前一段时间生意比较好，现在二期都入住了，生意不是那么好做了撤场了一部分近来了许多装饰公司，一部分改做美容SPA了。