世联南京·建发西善桥项目竞标报告P精要.ppt

1、低开高走 房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现项目地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应低开高走，即前三年租金制订到一个较低的水平，然后通过免租期、免商业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场较高租金价格。  根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。 小商家为3-6个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为8-12个月免租期。 2、放水养鱼 3、名品补贴 入住商家规模、品牌的大小决定了商业体本身的价值，品牌决定一切这句话是不无道理的。 建议给予一线服装类、餐饮类、游乐类、儿童类品牌在招商过程中给予一定的品牌装修补贴。先请进来，再后期商谈如何盈利。 4、多项合作 招商不仅仅是租赁一种合作方式，在一个新兴商业起步期，招商合作的方式不能保守在物业租赁上。加盟、扣点、双向合作多种合作形式有助于引进强竞争力商家，为项目创造可持续发展的契机。 THE END,THANKS! * * * * 注：大学生工资80元/人/天，8个月，看房车租赁每月2万，单页0.26元/份，每人每天派发30份 * * 按照年底销售600套，蓄客4000组，通过世联楼盘操作经验及媒体访谈推导出各渠道来人比 * 展示策略之前广场 醇熟生活氛围，如室外桌椅，生活区内指示牌、商业店招 与销售中心同期实现 展示策略之售楼处 品质、大气 展示策略之售楼处 四大必备展示道具： 体现青奥村旁·奥体门户的区域图 循环播放品质居住社区宣传片的影视厅 展现品质住区物业服务的水吧 建发企业品牌展区 展示策略之样板房 ﹢ 17 9 8 14 13 18 4 3 4、17、18栋户型(18+1) 序号 套型 预估面积（㎡） 户型 套数 1 E1 89 两室两厅一卫 108 2 E2 88 两室两厅一卫 100 3 E3 118 三室两厅一卫 108 4 E2g 143 三室两厅两卫 6 合计 322 8、13栋户型(11+1) 序号 套型 预估面积（㎡） 户型 套数 1 A1 126 三室两厅两卫 43 2 A2 127 三室两厅两卫 43 合计 86 本项目的户型种类繁多，结合推售节点、施工周期、户型占比，我们建议选择17号楼中的E1\E3户型作为样板房展示，同时配合实现的有看房动线中所涉及的道路及三个节点处的景观（入口处、中心水景、17栋后景观 2012年3月中旬前到位 实战决胜 之 活动攻略 跨界传播，借势造势 关键词： 6月17日，冠名年度大片《建党大业》首映 2012年1月，建发·新年音乐会 活动策略之品牌活动 项目面市，展会聚焦 活动策略之项目面市 关键词： 10月秋交会 大盘气质，强势展示 月月新主题，周周SP活动，旺场旺销。 建发 文化体验月 建发 儿童快乐月 建发 秋日怀旧月 建发 欧洲美食月 建发 热带水果月 建发 蛋糕DIY月 建发 文化摄影月 活动策略之系列活动 建发 趣味运动月 实战决胜 之 推售价格 ○各盘权重： 金地自在城 50% 中北品尚/10% 中冶天城/20% 万科金色里程/10% 金浦名城世家/10% ○基准价格（现阶段实际成交价）： 金地自在城/9700 中北品尚/16500 中冶天城/12000 万科金色里程/15500（扣除精装修等因素） 金浦名城世家/16000 ○ 敏感指标： 外因： 区位前景20%、位置交通15%、商服配套5%、周边环境5% 内因： 硬件产品10%、项目规模10%、小区环境10%、物业管理5%、户型结构10%、发展商品牌5%、宣传包装5% 比准原则及对象 因素分析 打分及权重 价格预期 入市价格预测 入市价格预测 项目入市比准均价=∑(可比楼盘比准均价*相应权重） = 12009元/平米（手工修正为12000元/㎡） 注：今年市场环境难测，暂不考虑从目前至项目入市时的自然增长幅度问题。 对比项目 加权系数 本项目 中冶天城 中北品尚 万科金色里程 名城世家 金地自在城 区位前景 20% 1 1 1.1 0.95 1.05 0.9 位置交通 15% 1 1.05 1.1 0.95 1.1 0.9 周边环境 5% 1 1 1.1 1 0.95 1.05 商服配套 5% 1 1 0.9 1.05 1 0.9 硬件产品 10% 1 0.9 1.1 1 1.05 1.05 小区环境 10% 1 0.9 0.95 0.95 1 1.05 项目规模 10% 1 0.95 0.9 0.95 1 1.05 户型结构 10% 1 0.95 1 1 1 1 物业管理 5% 1 0.95 1 1.1 1 1.1 发展商品牌 5% 1 0.9 1 1.2 1 1.1 营