世联各报告知识点总结及模型收集精要.ppt

通过对部分优秀报告得学习，我收集了一些他们有益的知识点和模型，在此与大家分享，希望能对我们的水平提升有所帮助！ 【招商策略】主力店招商策略 市场比较法测算商业售价 商业布局一般分为五大类，主要依据项目的地块特征、建筑规模、交通、以及周边状况来定。 社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%、2%。 从市场实现角度，本项目商业可能适宜社区型商业，满足项目和周边人群需求。 麦地路商圈主要商业设施调查分析— 人人乐购物广场 几种突破模式的对比和借鉴分析 通过差异化和创新产品竞争市场，以产品演绎生活方式，是对上述案例分析之后的启示。 高速发展阶段的房地产特征——研究郑州处于的房地产发展阶段 2004年郑州市人均生产总值达到2350美元，按照经验和惯例，正处于房地产发展的高速阶段； 郑州市房地产的各项发展阶段亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。 本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析 客户AIO分析 特征提取： 喜欢高品味 喜欢创新的产品 重视社区文化和交往圈 心态开放 比较注重价格对比和产品对比 本项目客户定位一——高端产品的客户定位 消费符号： 汽车： 经济型或中型轿车 服装： 国产名牌、国际品牌 消费： 咖啡、茶馆、中高级餐厅、SK-2 教育： 重点学校、私立学校 开发战略的分项描述——竞争应对策略 市场上已经出现的产品形式较为丰富，满足中端以上客户的联排、叠加、花园洋房、高层公寓、退台洋房等都已出现； 多数已出现的产品类型成熟度不够，在产品细节上把握较好的仅有郑东第一大街、联盟新城等，这些项目上的产品基本为平层的花园洋房； 项目周边区域的多层产品素质还有进一步挖掘的空间。 地块因子分析——地块自身资源的匹配度及本项目自身档次的限定 以上分析表明，本项目地块自身因素对楼盘的开发档次有一定限定，适宜开发中档、中高档产品的住宅项目；但是不具备开发高档住宅和顶端豪宅的先天条件。 本项目开发高档产品受到项目资源情况的限定，必须通过对社区内部环境的营造和居住氛围的倡导才能加以改善。 项目开发中低档产品和小户型公寓将会受到成本、区位、公共效能等因素的影响。 常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益 客户需求 商铺功能 租金收益 出租 转售 经营 业主只需收取租金 因“道路刚性”而稀缺，从而产生增值 销售收益 降低房租成本，并获得营业收入 经营收益 长期收益 风险保障 资产沉淀 客户利益 融资工具 融资收益 融资 可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得贷款 增值性、长期性 投资机构/大型私营业主 1 亿万级 购铺决策视角 出处 编号 投资能力 投资机构/台商/大型私营业主 小型私营企业主/中高级公务员/企业高级管理层/个体经营者/ 1.2.3类人的亲属 1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营者/中高级公务员/企业高级管理层 小型私营业主/普通台商/高级公务员/“本土地主” 中等私营业主/中等台商 接近百万 回报率、增值性、安全性、投资门槛 6 回报率、增值性、稳定性、安全性 5 刚过百万 回报率、增值性、长期性 4 数百万 接近千万 回报率、增值性、长期性 增值性、长期性 十万级 3 百万级 2 千万级 常识2——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关 一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性； 常识3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价 购铺用途 投资 经营 投资回报 经营前景 判断基础 收益途径 租金或转售价格 营业额 一般投资者的实际判断过程 内在经济原理 参考项目综合系数评估表： 82 79 79 75 78 90 88 85 100% 合计 4 4 4 4 4 4 4 4 5 升值前景 3 3 3 3 4 5 4 4 5 规模主题 3 3 3 3 4 4 4 3 5 发展商实力 7 7 7 7 7 8 8 8 10 交通条件 12 10 10 12 12 15 13 13 15 主力店 18 18 18 15 15 19 19 18 20 人流量 17 16 16 15 15 17 18 17 20 商业氛围 18 18 18 16 17 18 18 18 20 整体区位 本项目 鸿润花园商铺 玉兰花园商铺 陈江女人主题步行街 香榭丽舍时尚名店街 港惠新天地 世贸广场 东大街 可类比项目 权重% 比较因素 铺位划分原则： 街铺≥80%,内铺≥50% 实用率 主通道2.