世联年月日东莞中信塘厦项目定位策划报告精要.ppt

塘厦人口财富结构：“哑铃型”，缺失白领阶层，以本地居民和工业区企业主（或中高管）为主，共同构成中高端物业可能需求群体 本地居民：塘厦本地原住民总量少，但受惠塘厦工业经济发展，有一定的经济实力 本地居民：村民居住需求被自建房、集资房、政府农民公寓分流严重，当前商品房购买意识不强，但对水库资源、社区十分向往 本地居民：泛公务员商品房购买意识强于村民，高级官员与普通泛公务员置业有差别，物业敏感点更集中于社区环境提升及与生活配套 工业园区客户：2500位老板年收入在百万以上/厂长及高管约6000人，个人收入在10万以上，是别墅/大平面等高端物业的潜在需求群体 工业园区客户：企业主——外籍企业主（含港台）与本地企业主置业特征不同，本地对资源敏感度更高，购买意愿更强 本地中高端客户总结：并不缺乏有实力购买高端物业的客户群体，以本地居民/工业区企业两大来源为主 从北京东部市场格局看，价格差的拉大加剧了通州在北京东部市场价格洼地的劣势，从而便捷公共交通及低价格成为其在东部市场中的核心价值认知 M1: 在现有的八通线基础上继续延伸至温榆河畔 M1支线：从土桥站往南修建支线至花庄 S6：连接北京东部发展带的轨道交通线，北起密云，向南经怀柔、顺义、通州，到达亦庄。 M6:从朝阳北路进入通州，经北关环岛转向东南，沿西滨河路穿过玉带河大街，在玉带河大街以南向东跨越运河，沿运河东大街到达新城东边界。 M6支线: 在北关环岛向东北延伸，到达宋庄。 目前，M6线已经进入工程招标阶段，下图中的站点还没有最终确定。一期工程从五路到草房，2007年开工，预计2012年通车。草房之后一直到通州段，还没有任何具体的时间表。 案例借鉴： [建造一座生活的城] 桃源居：丰富社区文化建设，真正营造国际化人文社区 桃源居社区有丰富多彩的群众文体活动，社区自建有老人艺术团、腰鼓队、秧歌队、街舞队、太极队、合唱团等近十余支文艺团体 桃源居社区有完善的教育体系，桃源居社区建立了学校教育、社区教育与家庭教育相结合的完善的终身教育体系 桃源居社区规划平衡，管理自治，自治管理体系由居委会、警务室、法律援助中心、行政事务中心、社康中心，及社区人防、消防、安防、技防等四级安防体系构成 桃源居的各项配套，社区文化生活，社区管理等等发面都依靠发展商的经营与维护，如何解决目前这种状态，开发商如何功成身退成为较大的问题。 3 大运城邦：大运国际健康生活的中国样板 百万大盘，以国际、健康为主题，借势大运会，立足龙岗中心城和大运板块，打造完善社区配套，成功驱动深圳客户并热销 项目基本经济指标 55－99㎡1－2房中小户型为主及93－140㎡3－4房 主力户型 二期情况 6栋28－33层高层及公寓 楼栋数 项目总占地 350146.00㎡ 项目总建面 956054.00㎡ 开发周期 分五期开发 项目位置 东莞市凤岗镇龙平西路 一期情况 占地 52683.3㎡ 建面 239912.292㎡ 楼栋数 6栋28－33层高层及公寓 一期 二期 三期 四期 五期 大社区大配套打造国际级城邦生活 东北师大附小 湖心会所 林荫广场 8万平米商业广场 环形跑道 大运自然公园登山径 邀请欧洲顶尖规划公司，倾力打造“生态之城”，设计中融入“奥运五环”的规划理念，为每一环都赋予了不同的性格与功能，以一条健康周，两个水景核心，多个健康通廊为基调，比肩国际的社区豪宅生活之享。 私家登山径、自行车道，专属山顶公园 7500平林荫广场 双湖心会所 5万平社区商业广场 东北师大附小 8万平米中国首家娱乐购物中心：集湖景街铺、大型购物中心、豪华酒店为一体的中国最具体验特色的家庭娱乐购物平台 东北师大附小为你定义未来：大运城邦斥资2亿元，引进中国一流名校东北师大附小和幼儿部。 三山一湖城市生态：大运城邦南面800万平米大运自然公园，北临723万立方市政一级水资源保护区。 大社区大配套打造国际级城邦生活 大运城邦一期热销，排名东莞2010年销冠 2010年初开盘后，项目持续热销，成为龙岗中心城热点，也是东莞市销冠； 2011年元旦二期推出，产品和品质升级，推出舒居型产品，价格提升，达到1.2万元/平 一期销售11个月，实现总销售套数1666套，总销售面积158372㎡，总销售金额12.72亿元，实现均价8033元/平，东莞市2010年销冠 大盘造城法则： 造城法则1：宜居舒适的生活环境，水景与园林合理布局，动静结合，营造特色的社区环境，户户景观，使生活更为舒适 造城法则2：多元创新的产品体验，从高层、小高层到洋房或别墅，高低搭配、错落有致，打造丰富的产品种类，满足多种客户的需求 造城法则3：便利完善的配套体系，拥有会所、超市、运动场、学校等配套，涵盖生活、教育、休闲、娱乐等方面，让生活更为便利 造城法则4：丰富多彩的社区文化