世联广东惠州保利阳光城类别墅居住项目定位与营销策略投标报告p精要.ppt

产品 面积区间 资源 总价 小高层 100-110㎡三房 园林景观，部分外景资源 45-50万 120-130㎡四房 棕榈岛高尔夫景观，河景 60-80万 多层产品户型分析： 1.南北通透，通风采光良好 2.明厨明卫 3.客厅阳台赠送、卧室凸窗赠送，整体舒适度较好 小高层产品能够提供较好的居住舒适度，同时能够通过面积控制控制总价区间，整体市场接受度较高，经济经良好。 B 小高层主张——项目启动区次主力面积定位：100-110m23房120-130m24房目标客户：产业新移民工薪阶层+本地改善客 以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调 以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象 布局和单体立面丰富的变化，形成起伏多变的天际线 本项目可借鉴星河湾产品的立面风格，延续性强，采用优雅细腻的西班牙风格，建筑形象深入人心，易于树立品质大盘形象 顶部宫廷式皇冠：采用陶土西瓦，造型上强调出向上的感觉和古典氛围 加拿大佛漆主体：细腻的鹅黄色搭配雕花砂岩，凸显经典优雅 澳洲砂岩基座：下部石材处理精雕细琢，入口部位的着重装饰 ① ② ③ 采用三段式立面的经典设计 荷花图案为主的雕花砂岩有效的丰富立面 伸出的檐口 古典韵味浓郁的廊柱 宫廷皇冠式的八角亭造型优雅轻盈，强调出向上的感觉，电梯筒和水箱顶部端口的巧妙处置，良好的转劣为优案例 ① ② ③ ④ 建筑符号的重复运用：欧洲宫廷式皇冠、廊柱、伸出的檐口、转角窗、雕花砂岩…… 高层安全主张——项目启动区补缺型产品面积定位：惠湾市场主流产品面积段目标客户：产业新移民工薪阶层+深圳投资客 户型配比 对应客群　 需求关注点 产品附加值 户型 面积段 目标客群　 置业描述　 户型赠送 赠送比例 1房 45-50 惠湾产业客户、深圳投资客　 个性型： 使空间产生个性和变化，同时增加空间灵活性 凸窗、入户花园、花架 15-20% 2房 60-70 3房 80-100 产业自住客+深圳投资客　 发展型： 讲究空间布局的可拓展性，需要有功能重新布局的灵活性 双阳台、凸窗、入户花园、内庭院、花架 20-25% 4房 110-130 产业自住客户+本地改善客 舒居型： 讲究空间布局以及产品的功能空间舒适性、灵活性 双阳台、凸窗、入户花园、内庭院、花架 22-28% C 控制总价：从市场表现来看， 30-40㎡ 、65-80㎡及90-110㎡的产品市场走量相对较快，当总价超过40万时，销售速度放缓 项目 产品类型 面积 总价 仁和WE城 两房 80平米 43.2万 花城湾 一变二 45平米 23.8万 二变三 94平米 49.8万 纳威人的幸福 两房 53平米 26.5万 三房 91平米 45.5万 DADA的草地 一变二 51平米 33万 二变三 75平米 48.7万 玛丽的城堡 四房 89平米 42.7万 二房 49平米 23.5万 热销产品盘点 滞销产品盘点 项目 产品类型 面积 总价 户型不够紧凑 新华联广场 两房 80平米 36.8万 总价过高 仁和WE城 四房 136平米 70.7万 花城湾 三变四 141平米 73.3万 新华联广场 三房 135平米 65.3万 纳威人的幸福 四房 117平米 56.5万 玛丽的城堡 三房 115.1平米 55.2万 市场上，低总价（50）万产品更受青睐，最低总价区间为20~40万元 热销产品特点: 大面积、高总价产品走量速度缓慢 在低总价产品中，同等类型产品，面积紧凑者更容易销售 项目 1房 2房/2+1房 3房/3+1房 4房/4+1房 5房 德丰天麓 28.47-55.25 53.34-81.95 85.35-106.57 110.98-125.17 - 天悦龙庭 - 75 107.99-111.3 132.6 - 玛丽的城堡 30.3 49.45 71.69、79.57、89.13 89.24 - 纳威人的幸福 33.31 53-79 80-108 118 - 新华联广场 - 80.28-88.41 135.24 - - 中兴佳苑 50-53 72-81 95-120 131 - 中央公园 44.15 68.95-72.19 80.18-90 100-120 126 做市场主流面积，控制总价，增加产品附加值，提高产品竞争力 阳台 入户花园 花城湾 1+1房 45.50㎡ 一房二厅一卫 空中大院落，可改房 大阳台设计 中海阳光玫瑰园 2+1房 66.00㎡ 66平米2房可改3房，赠送面积大，实用性强 一体两面；功能分区集中 客厅和卧室带飘窗，通风采光良好 两三房尽量增加产品的功能空间，提高附加值，吸引刚需自住客和投资客 赠送一半面积 全部赠送面积 三房 89.00㎡ 客厅开间3.8米，宽敞舒适 赠送超大入户花园，增加户型的尊贵感 厅大，房大，设计科学合理